保險政策蠢蠢欲動 HOA面臨更高保費支出
新聞來源：賭城天天報發佈作者：本報記者晨楓發佈時間：2016-06-29
“羊毛出在羊身上”，屋主協會（HOA）的運營開支和繳費均由屋主繳納物業費來承擔。現在內州某些HOA保險政策的變動正使得HOA面臨著更高的保費支出，“沒有最壞只有更壞”嚴重地是2017年立法會的某些房屋政策變動或將進一步影響到HOA保費上漲和屋主的荷包縮水，且會影響到屋主產權的相關權益。
（本報記者晨楓）
只是一個時間問題，更壞的還在後頭！西部風險保險局（Western Risk Insurance Agency）表示，過去三年間，內州一直是全美D&O保險索賠額（董事及重要職員責任保險/Directors And Officers Liability Insurance）最高的州，現在內州幾乎所有的保險公司均在調整D&O保險政策及保費成本。D&O保險係指承保公司董事及重要職員因不當管理導致財務損失，而遭受股東或員工索賠時，依法應負之損害賠償責任，該保險係以索賠基礎(Claim Made Basis)簽單，承保範圍亦包括法律費用與法庭費用等辯護費用，但通常未明訂保險人須為被保險人辯護，且一般均將故意與不誠實行為、體傷與財物損失除外。內州Travelers保險公司對D&O作出了調整，明確該保險不再覆蓋涉法拍、財產所有權及留置權等問題的所有保險索賠；Liberty Underwriters公司則調高了D&O涉法拍、留置權等問題的免賠額至3.5萬美元（3月15日已調整）；Great American公司則調高了免賠額至2.5萬美元（6月15日已調整）；Liberty Underwriters和Great American兩公司同時要求協會支付相關辯護費以滿足免賠額；而CNA、Chartis、Chubb和 Fireman’s Insurance Cos.等保險公司則明確新保險續約不再承保D&O保險。上述保險政策的變動意味著HOA和屋主必須明白一件事，即屋主所居住HOA社區每年能承擔幾次相關索賠，1次、2次或最多3次？沒有相關保險下誰來評估相關索賠？而HOA是否設立有足夠的應急支出基金？專家提醒道，可預見的事實是，HOA未來的相關支出和保費成本將會大增，這將影響到屋主們的繳費負擔。
2017年的立法會相關房屋法案變動也將影響到HOA和屋主們的相關費用成本，甚至影響到屋主產權的相關權益。當前，HOA的相關爭議/索賠解決要麼通過ADR來解決（替代性爭議，例如仲裁、和解或訴訟+解等），要麼通過法庭訴訟來解決（法庭通常又會要求必須先ADR解決），但內州最高法院已裁決房屋留置權案中HOA只能索賠9個月超級優先留置權的評估費用，而其它的索賠則HOA無權訴求。HOA的面臨索賠“主題”有很多，除了留置權，還有法拍進程中的相關法律成本或第三方管理公司的征收開支，還有以遠低於市場價值拋售房屋及未遵守相關法規/州法律而導致的索賠等。過去一直以來，第三方管理公司（HOA簽約的物業直接管理公司）和律師事務所一直“現收現付”原則來處理房屋法拍糾紛，這種常態從上世紀70年代以來一直如此，概因HOA“守約遵行”支付法拍的每一步驟費用，但如果上述程序出現變動，則會影響到HOA的相關資金、運營成本乃至限制基金，將導致法拍不再是一種“最佳”選擇，或最終導致相關費用的進一步拖欠，從而產生更多的HOA訴訟或成本增加。一些議員已確定2017年立法會撥動房屋相關法案，例如將立法取消9個月超級優先留置權條例，且會將法拍相關爭端完全納入法庭訴訟，將完全排除仲裁、協商等法拍解決手段（屋主或留置權直接訴至法庭），而上述這些變動均會影響到屋主們的荷包及屋主產權的相關權益。
