在 10 年期美國國債收益率大幅上漲並自 2022 年初以來繼續飛速上漲之後，抵押貸款利率本週觸及 2009 年 8 月以來的最高水平。

根據房地美的數據，30 年期固定抵押貸款利率從上週的 5.10% 上升至 5.27%。在過去的四個星期裡，抵押貸款利率已經攀升了半個百分點，比年初上升了 2 個百分點。

利率的快速上漲——與美聯儲提高利率以抑制通脹的舉措有關——可能最終會冷卻一度炙手可熱的房地產市場，因為購房者面臨的負擔能力挑戰變得難以承受。

房地美首席經濟學家薩姆·哈特 (Sam Khater) 表示：“雖然住房負擔能力和通脹壓力對潛在買家構成挑戰，但房價將繼續增長，但預計未來幾個月將放緩。”

根據 Realtor.com 的數據，去年 80% 的典型待售房屋的融資成本增加了近 50%。據 NAR 分析師稱，2022 年第一季度住房負擔能力惡化，首付 20% 的現房平均每月還款額增加了 1,383 美元，比一年前增加了 319 美元或 30%。

家庭將 18.7% 的收入用於抵押貸款，而一年前這一比例僅為 14.2%。

這些飆升的成本已經開始讓一些潛在的購房者付出代價，從而影響銷量。根據全國房地產經紀人協會的數據，3 月份合同房屋數量連續第五個月下降。二手房和新房的成交量也出現下降，顯示出房地產市場疲軟的跡象。

與此同時，一些房屋賣家已經看到需求急劇放緩的跡象——因為買家無法再跟上飛漲的房價和借貸成本。據 Redfin 分析師稱，需求的轉變迫使一些賣家降低掛牌價格以吸引買家。

根據 Redfin 的數據，每周有 3.2% 的待售房屋價格下跌，其中 13% 的房屋在過去 4 週內降價。這比一個月前的 10% 和一年前的 9% 有所上升。儘管如此，平均房屋售價仍比要價高出 2.4%。

“購房者的需求確實是有限度的，”Redfin 首席經濟學家 Daryl Fairweather 說，“儘管過去幾年的市場讓它看起來無窮無盡。”

至於房主，快速加息使他們失去了再融資的機會。

根據抵押銀行家協會的數據，儘管上週抵押貸款利率的小幅暫停導致再融資申請增加了 0.2%，但再融資活動的份額仍比去年同期低 71%。再融資活動佔總申請的比例從前一周的 35% 降至 33.9%。

根據抵押貸款數據，以 5.27% 的利率計算，只有 832,000 名優質候選人可以通過再融資將抵押貸款減少至少四分之三，低於三週前的 134 萬和年初的 1100 萬候選人。技術和數據提供商 Black Knight 給了 Yahoo Money。

以今天的利率再融資的借款人每月平均可以節省 315 美元。根據 Black Knight 的說法，剩下不到 200,000 名 refi 候選人，每月可以節省 400 美元以上。

NAR 分析師表示，自年初以來，由於市場對通脹擔憂做出反應，抵押貸款利率幾乎每週都在上漲，而且這種上漲不會很快放緩。

上週，NAR 首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）預計，到第四季度和 2023 年，利率將達到 5.3% 和 5.4%，但這些水平可能比預期來得更快。

在美聯儲本週加息半個基點後，10 年期美國國債收益率——抵押貸款利率往往會追踪——在周四下午突破了 3%。儘管美聯儲主席表示不會加息四分之三，但金融市場仍然動盪，這可能會在未來幾週內改變抵押貸款利率。

美聯儲官員仍有全年加息的計劃，並確認了其他計劃，即最早從 6 月 1 日開始，通過拋售美國國債和抵押貸款支持證券，採取積極措施來對抗失控的通脹。

“抵押貸款利率是美聯儲政策影響實體經濟的一個極其重要的渠道，”Realtor.com 首席經濟學家 Danielle Hale 在一份新聞聲明中表示。“換句話說，美聯儲的決定通過對抵押貸款利率等利率的影響來影響家庭預算、資產負債表和支出決策。”

4 月份通脹率較上年同期飆升至 8.3%，仍接近 40 年高位

4月份消費者價格指數加速增長8.3%，超過8.1%的預期，接近40多年來的最高水平；不包括食品和能源的核心 CPI 也高於預期，上漲 6.2%；佔 CPI 約三分之一的住房成本以 1991 年以來的最快速度增長；由於生活成本飆升，工人的通脹調整後收入繼續下降，在過去一年下降了 2.6%

美國勞工統計局週三報告稱，4 月份通貨膨脹率再次上升，繼續攀升，將消費者推到了邊緣，並威脅到經濟擴張。

消費者價格指數是衡量商品和服務價格的廣泛指標，較上年同期上漲 8.3%，高於道瓊斯估計的 8.1% 漲幅。這與 3 月的峰值相比略有緩解，但仍接近 1982 年夏季以來的最高水平。

除去波動的食品和能源價格，所謂的核心 CPI 仍上漲 6.2%，高於預期的 6%，使通脹在 3 月見頂的希望蒙上陰影。

環比漲幅也高於預期——總體 CPI 上漲 0.3%，而預期為 0.2%，核心 CPI 上漲 0.6%，而預期上漲 0.4%。

價格上漲也意味著工人繼續失地。儘管平均小時收入名義上增加了 0.3%，但經通脹調整的實際工資當月下降了 0.1%。在過去的一年裡，儘管平均時薪上升了 5.5%，但實際收入卻下降了 2.6%。

通貨膨脹一直是經濟復甦的最大威脅，經濟在新冠大流行初期就開始了，2021 年的經濟達到了自 1984 年以來的最大單年增長水平。加油站和雜貨店的價格上漲一直是一個問題，但通貨膨脹已經從這兩個領域擴展到住房、汽車銷售和許多其他領域。

美聯儲官員今年迄今已通過兩次加息來應對這一問題，並承諾在通脹降至央行 2% 的目標之前進一步加息。然而，週三的數據顯示，美聯儲的工作任重道遠。

儘管當月能源價格下跌 2.7%，其中汽油價格下跌 6.1%，但 CPI 上漲。BLS 食品指數在 4 月份上漲 0.9%，抵消了能源減速的影響。根據未經調整的數據，在 12 個月的基礎上，能源成本仍上漲 30.3%，而食品價格上漲 9.4%。本週加油站的汽油成本達到了未經通脹調整的最高水平。

“我們開始看到能源略有回落，但這還不夠，”嘉信理財首席固定收益策略師凱西瓊斯說。“市場希望有一個更好的數字，但這還不足以排除美聯儲進一步收緊政策的可能性。”

更令人擔憂的是住房成本的持續上漲。

佔 CPI 權重約三分之一的住房指數再次上漲 0.5%，與前兩個月的漲幅一致，並且年增長率為 5.1%，是自 1991 年 4 月以來的最快漲幅。

儘管最初的反應是負面的，但報告發布後股票是積極的。政府債券收益率上升，推動基準 10 年期國債收益率接近 3.02%。

市場一直在尋找跡象，表明 3 月份 8.5% 的 CPI 讀數將標誌著大流行時期通脹的峰值。

然而，4 月份的報告顯示，“這是另一個令人意外的通脹上行，表明減速將非常緩慢，”Principal Global Investors 首席策略師 Seema Shah 表示。

隨著商務旅行和假期的增加，越來越多的人登上天空，航空公司的票價繼續攀升。價格環比上漲 18.6%，根據未經調整的數據，過去一年上漲了 33.3%。

汽車銷售也是通貨膨脹的一個重要因素，因為供應鏈問題，尤其是對汽車操作系統至關重要的半導體，已經推高了價格。二手車價格當月下跌 0.4%，但新車價格上漲 1.1%。過去一年，這兩個類別的價格分別上漲了 22.7% 和 13.2%。

4 月份，部分食品區的價格也大幅上漲。在禽流感恐慌中，雞肉上漲 3.4%，雞蛋上漲 10.3%，培根上漲 2.5%，早餐麥片上漲 2.4%，火腿價格下跌 1.8%。