（綜合報導）荷蘭國際集團(ING)首席經濟學家詹姆斯?奈特利(James Knightley)表示，隨著抵押貸款利率飆升，美國市場的衰退已經到來。
今年以來，抵押貸款需求下降了30%，銷售交易也開始放緩。
奈特利說:“房地產市場的低迷將削弱美國的經濟增長，但同樣重要的是要記住，它也會抑制通脹。”
荷蘭國際集團(ING)首席經濟學家詹姆斯?奈特利(James Knightley)表示，美國房地產市場的衰退已經到來，由於抵押貸款利率飆升，潛在購房者放棄了交易。
他在週三給客戶的一份報告中還表示，房價下跌可能在一定程度上緩解通貨膨脹和美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve)緊縮週期帶來的壓力。
奈特利強調，近7%的抵押貸款利率導致住房需求急劇下降，因為人們的負擔能力“已經到了極限”。
抵押貸款利率在過去一年中翻了一番，這意味著通常的月供已從幾個月前的1,550美元飆升至2,600美元。
“按年計算，這相當於稅前家庭收入中位數的43%。作為參考，2019年第四季度購房的典型新年度抵押貸款支付相當於收入中位數的26%，在2006年房地產泡沫高峰期相當於收入中位數的37%，”奈特利說。
今年以來，抵押貸款申請下降了約30%，房屋銷售交易開始顯示出放緩的跡象。與此同時，待售新屋供應可能增加，因年初新屋開工和建築許可飆升至16年高位。
需求下降和供應增加的組合意味著房價可能會大幅下降。事實上，凱斯-席勒指數(Case-Shiller Index)的最新資料顯示，7月份住房價格同比增速以有記錄以來最快的速度放緩，一些最熱門的市場出現了環比下跌。
“我們的房價只出現了一個月的下跌，但在需求迅速走弱的時候，市場上出現了更多的供應，這意味著房價將進一步下跌，”Knightley說。
從現房價格與家庭收入中值之比來看，房價估值似乎有些過高，他估計房價要從峰值到低谷下降20%，這一比率才能回到長期平均水準。
但該報告說，不要指望房價馬上會出現2008年全球金融危機期間的那種下跌。
這是因為家庭資產負債表狀況良好，家庭資產比2008年之前的峰值翻了一番，達到163萬億美元。與此同時，同期家庭負債僅增加了5萬億美元至19萬億美元。最重要的是，房主在其房產中的權益比例達到了自1983年以來的最高水準，為70.5%。
奈特利說:“自從全球金融危機以來，金融監管已經大幅收緊，美國金融體系遭受災難性貸款損失和重大壓力的風險似乎很小，即使是在價格下跌20%以上的情況下。”
隨著住房市場多年來首次從賣方市場過渡到買方市場，房價下跌最終對首次購房者和其他想買房的人來說是件好事。房價下跌對美聯儲來說也是一個好跡象，美聯儲正在觀察與住房和租金相關的通脹已經見頂的潛在跡象。
“美聯儲希望出現調整，”奈特利說。“房地產市場低迷將削弱美國的增長神話，但同樣重要的是要記住，它也會抑制通脹。”
他總結道:“我們可能很快就會到達這些關鍵CPI租金組成部分的年變幅的轉捩點，如果是這樣的話，這將有意義地抑制消費價格通脹直到2023年，並有可能促使美國通脹率在2023年底回到2%。”儘管美聯儲正在淡化這種可能性，但我們堅定地認為，2023年下半年降息將被提上日程。”
【注】ING集團（荷蘭語：Internationale Nederlanden Groep），亦名荷蘭國際集團，是一個國際金融服務私營企業，成立於1991年，由荷蘭最大的保險公司Nationale-Nederlanden，與荷蘭的第三大銀行NMB PostBank Group合併而成。ING集團以象徵性的1英鎊收購已經破產的英國著名投資銀行巴林銀行。 2005年，又賣給了美國萬通人壽保險公司（MassMutual）。ING集團的服務遍及全球40多個國家，核心業務是銀行、保險及資產管理等。ING集團的全球職員大約56,000人，顧客5320萬人，包括自然人、家庭，企業、政府及其他等，例如基金組織。
