逢周五，資深經紀
陳紅談“房產”
大家好！今天我們來學習新租約法，7月1日即將生效，這Landlord and Tenant 租約法會對內華達州所有的房產投資者產生不利影響。自己在管理房子的房東，最好認真閱讀。
1.從7月1日開始，參議院151號法案將加強對租戶的保護，將滯納金Late Fee定為其常規租金的5％，房東需要更長時間和手續來驅逐拖欠房租的租客。
2. 法律規定發出Eviction驅趕通知后，租戶現有七個工作日來回應，相比之前的法律規定最多五個工作日。
內華達州法律服務提供商聯盟的主管貝利博托林Bailey Bortolin說：“新的驅逐通知將確保租戶可以度過周末，以確定他們的下一步的計劃。”
3.在被驅趕后，前租客有五天時間來取回個人家具物品
FORMER TENANTS GET FIVE DAYS TO RETRIEVE "ESSENTIAL ITEMS
根據現行法律，一旦租戶騰出房子，房東必須將物品存放30天，并向租戶發出通知，通知他們有權取回他們的財物。雖然新法律沒有改變這一點，但它確實要求房東應租客的要求，允許在驅趕后五天內（無需任何費用）允許租戶拿回“個人的家具物品”。法律沒有說明租戶在五天內可以有多長時間 或幾次機會來搬家。
如果租戶在五天期間要求進房子遭房東拒絕，租戶可以向司法法院提出動議，可以命令讓租客回去，并可罰款房東高達2,500美元。
4.Pay or Quit這列只能收取：租金，遲交的5%滯納金（late fee), NSF費
新法律規定，Eviction Notice 驅逐通知上所列的“租金”不能包括前幾個月的任何未付費用. It does NOT include any unpaid fees/damages from previous months大多數租約都包含一項條款：如果租戶在一個月內未支付一些該付的費用（如：水電煤氣，污水處理費，垃圾費等）將變成下個月要付的總租金。該法律使原來的常規無效。This new law invalidates those provisions.
在pay or quit 這列只能收取的是：租金，遲交的5%滯納金（late fee), NSF費。不允許其他費用。The only amounts that can be listed on the pay or quit are "rent", late charges and NSF/security. No other fees will be allowed.
5.驅趕通知令Eviction Notice必須由警官, 律師或代理人來呈送
驅逐程序的另一個重大變化是所有驅逐通知，現在必須由由警官, 律師或代理人提供。自2019年7月1日起，物業經理/公寓大樓的經理不能再自行提供通知。
6. 驅趕的時間會更長(從24小時到36小時)
目前，一旦法官Court簽署驅逐令，警員在租戶門上張貼“24小時通知”，通知他警察將在二十四小時內移走租客。
根據新的法律，警員會告知租客他們在搬遷前“不少于24小時但不超過36小時”。顯然，這將延遲整體驅逐時間。
7.新屋主須在30天通知租客屋主更換
三十天內，新屋主有義務向租戶發送屋主變更通知，通知租戶： 1）房屋已出售給新業主，告訴新屋主或物業經理的聯系信息；2）之前的租賃協議條款仍有效直至過期為止。租約過期后，方可重新協商新的房租和條款。
這些新法律將影響到內華達州的租戶和業主，對房東不利。希望大家仔細閱讀。
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