大家好！感謝客戶，朋友，房產經紀的多年的相信和支持。連續三年評上了”TOP 25 WOMEN In Las Vegas Real Estate 2017，2018，2019!”
今天很想和大家分享：1）我的房產起步生涯和 2） 如何選投資房-看增值空間，回報率，好租好賣
初到美國的半年里，不知如何擇業？看似繁花似錦的城市，不知自己可以發揮自己的價值做點什么？最好做自己喜歡，可以不要與家人分開的事。
我先生Joe 告訴我：“這些年來，我唯一知道的是房地產，我的朋友也都是房產經紀，每個人都需要房子住。你喜歡銷售，喜歡挑戰，試一下房地產吧！” 一聽，有道理，就報名了。
第一天在課堂里，聽不懂。第二天我坐在第一排，帶了字典過去。一有懂的寫下來，不懂的也下來。 慢慢積累，寧愿學得慢點，真正理解其精髓。當時的心態不是為了應試而學，為了掌握知識和消化，學以致用而投入著。 一輪學完了，該畢業了。 覺得自己沒全懂，再次學了第二輪。 考完試那天，站在考試那個Building，我和Joe 抱著哭了，那是高興地哭。因為我可以開始一個新的職業，沒有ceiling 封頂的職業，事在人為。
后來我才知道，房產事業沒有封頂，也沒有Floor, 沒有底薪的。 那個考試也不容易，一鼓作氣，理解力強的才可以通過，因人而異。有些人3周就通過，有些人三個月，有些人考了幾次也不過，關鍵在于自己的努力。
這就開始了房產生涯的第一步。 等著拿到房產證，終于等到了，興致勃勃，買了幾套職業裝，很想大干一番。 剛拿到房產證的第二月，一個意外的情況讓我措手不及。我懷孕了！前三個月反應實在很大，吐得很厲害。這段時間的培訓，學習勁頭還是很大。4個月后，我就可以出山工作了。當時沒有客戶，沒有朋友。就是自己學習在學習。好希望有人讓我實踐一下呀。看一下美國的房子都怎么樣的。
機會終于來了。 第一個找我看房的我是在教會認識的新朋友Sally,她和我一起學的房產課程，她沒有從事房產，選擇了她的攝影生涯。 我們房產課程畢業后，找Broker 時，不會開車，她載著我去的，到了離房產學校最近的一家房產公司，我就立即定下，根本不去看第二家，只想盡快上手。當時第一次用電子鎖開門，研究這怎么樣用電子鎖拿到鑰匙進去看房。還在門前拿著鑰匙照了一張相，表示我開始工作啦。
開門進去，瞎看，只看房子外表，也不知看房子結構 和看房重點。 看了幾套房，也不會評價好壞。哈哈，現在知道了。 選房和看房的重點是：
一，先確定是自住房還是投資房，因為兩者重點不一樣
喜歡有句話“自己喜歡住的地方是不愿拿出去出租的； 出租房是自己不一定喜歡住的！”房產名言 “有些人尋找一個美麗的地方。有些人創造了一個美麗的地方。
“Some people look for a beautiful place. Others make a place beautiful.” -- HazratInayat Khan
1.投資房是看增值空間，回報率，好租好賣
自住房和投資房難以同日而語。有些客戶會說我是兩用的，先出租，以后退休了自住。好多時候計劃是好的，你自己喜歡的房子價值高，回報率就低了，Number makes sense, 回報率高的，才是投資房賺多錢的。 7-9年后，你的成本都回來了，不是你出的錢，是租客幫你建筑了你的夢想。
那如何買到回報率高的 好租好賣的好投資房呢？
a) Location, Location, Location! 看位置
最好離高速不遠，近好學區或公園，小區設施Amenity
b)Neighborhood, Neighborhood, Neighborhood 看小區
周邊的建筑物，如靠近高爾夫球場，公園，IKEA, 還是鐵路。 這會影響以后的升值或貶值。所以作為一個經紀，要提前知道政府的下一步發展， Zoning, 著名建筑物。知彼知己。
我會提醒客戶，開車進小區看房時，注意看周邊環境，鄰居的前院，停車風格，房子和小區維護情況。
而且我告訴我的經紀，要把車停在街對面，這樣我們的客戶可以看到小區街道的面貌，而不只是房子的車庫。 “一葉障目會不見森林！”
c)Floor Plan，房子格局
這是無法，也不好更改的，你要改，花大錢也不一定會帶來高的租金。 所以無法改的東西，我們要關注。 有些房子面積小，布局合理，采光好，看上去養眼些。
最好方正，不要斜或迷宮式的，因為那是當時那塊地皮非常規的土地，只能用這種方式來設計。或者當時就是Poor design. 設計不佳的呃。
上面三點：Location, Neighborhood , Floor plan是最關鍵的指標要關注。
d) 硬件設施：地板，地毯，噴漆，電器，前后院的面貌。
e)查一下平均出租天數，有些小區幾天就租出去，有些要1-2個月。會影響到你的空租天數。
f) 查平均租金。有些小區就是租得高，因為那個小區靠近好學區，會工作生活方便的地方。 這會影響你的投資回報率。
此外，也要看一下房子是否有路沖，臨街，鄰居…
寫到這里，好想和大家開個 看房的座談會，講完后，一起帶大家講解去實地看房，像是旅游半天。 實在是看了數千套房子，一走到一個小區，就會觀察到房感， 練出來的。會繼續分享心得，時間和版面關系，下期再續。
2. 自住房是看你的生活和工作喜愛方式；
我原來住在維加斯Sunrise Mountain 山腳下，每天上樓就可俯瞰維加斯的風景，大陽臺和充足的采光，生活像是世外桃源。對維加斯的東部非常了解，每個街道都去熟悉，記街名，留意哪個小區好租
。那幾年2010-2014年賣的房子主要在那里，幫我的投資客戶賺了很多錢，因為那里的房價低，升值快，租客好找又穩定，少麻煩房東。反而是哪些高級知識分子動手能力差，一點小東西壞了，電話房東去修，還矯情，道理一堆。 哈哈，我喜歡鄧小平的話：“不管是白貓黑貓，會抓老鼠就是好貓”。
芳齡年輕的好房能賺錢，就是好的投資！（建議1: 客戶要看1995年以后，最好2000年后的房子，減少修理的機率，屋頂高挑些）。 那時我賣的房子平均價是6-8萬美元，Broker 拿走50%的傭金，扣掉一些雜費，到我手里平均是$800/套房子。
那時維加斯只有幾千個經紀，紛紛下崗。如果你告訴別人，你是房產經紀，they will put warm blanket around you to keep you warm. 別人覺得你需要一個毯子 蓋在身上暖身一下。
我先生告訴我：“別人都退的時候，是我進的時候，這樣房產市場好起來時，我才有機會準備并在高峰時有發展的好機會。Capture the trend。人很容易看眼前，通常會在高峰期時蜂擁而至。那時的新經紀，有市場機會也不一定能抓住。” 我聽從了他的話語，每天在電腦前找好房，出去看。看好后，打電話推薦給客戶。因為我手頭只有幾個客戶，只能把精力房子好房上，一找到就告訴客戶。客戶覺得我很用心。
通常我帶客戶看2-3個房子，客戶就會和我一起要寫報價，因為我找到的房子，都是過濾過，自己看到的，把最好的精品呈獻給客戶。 不需要走馬觀花的。 車里除了我，還帶著個沉睡中的嬰兒在睡籃子里。這就是我每天的生活寫照。 不管別人要不要，我都繼續找房子。那種信心和決心，現在想想都覺得挺欣賞自己的。
下期再續。
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關于房產經紀陳紅 Nancy ---每周五為“賭城天天報”寫房產專欄，是拉斯維加斯前100名最有影響力的房地產經紀。她經驗豐富，熱情親切，房源多 客源廣，8年來幫助過許多中國和美國房產客戶。她自己也是房產投資者，理解買家和賣家的需求。歡迎面對面的咨詢
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陳紅 Nancy 曾獲的獎項及承諾:
Top 25 Woman of Realtors at Las Vegas.
認證國際房產專家，賣房專家代表，可信任的買家代表，認證談判專家，退休房產專家，報紙房產專欄作家，豪宅市場專家。
