賭城天天報_逢周五，資深經紀陳紅談“房產”2018-03-23

逢周五，資深經紀陳紅談“房產”2018-03-23

新聞來源：地產經紀陳紅Nancy Chen發佈作者：地產經紀陳紅發佈時間：2018-03-23

　3月1-15日這兩周，我精心閉關學習房產課程。增加了更深的房產理解和房產興趣。覺得自己還有很多東西要學。時事在變，法律在變，學無止境。這些有用的知識期待用來幫助更多的客戶。

　　本周重點—1)賣家，您了解自己房子的銷售“熱點”嗎？ 2）經紀人和市場是如何定房價的？

　　一，賣家，您了解自己房子的銷售“熱點”嗎？

　　房子有時會有“一見鐘情”的感覺。人們往往根據房子的銷售“熱點”來決定買一所房子。房子銷售“熱點”各不相同。完美的房子格局設計，廚房、主人房，浴室、景觀和花園往往是讓買家決定選擇這所房子的原因。而對于那些必須住在某個區，或學區的買家來說，房子的位置是最熱門的選擇。

　　賣家如何確定自己房子的銷售“熱點”？回想一下當初買的時候吸引自己的東西。當初賣家喜歡的東西可能是這所房子同樣的“熱點”，會吸引下一個買家。在確定了自己房子的銷售“熱點”后，在賣家的出售聲明SRPD、房產描述和廣告中強調這些“熱點”。成功的賣家知道買家在尋找房產時需要看到什么。從而也會幫助發現，幫助提升價值。

　　“賣房最高境界是感受生活品味”即溫馨的家庭環境。

　　二，經紀人是如何定房價的？

　　通常經紀人用CMA（Comparative Market Analysis）傳統的方法進行賣房估價。一般是在同個小區內，近6個月類似或相同的多套房源進行對比或套用賣出價格。加法或減法的運算是必不可少的，修完成就比沒有完成的加上一定的費用在總房價中；比如更換過門窗、櫥柜、屋頂就要加上一定價錢在總房價上，相反沒有的話就要做減法去減少一些費用的價錢。CMA是客觀的根據近期市場情況定價。

　　1. 房產經紀不決定房價，由賣家和市場供求關系來決定；不要根據房產經紀的估價價格，來選擇房產經紀。不是房產經紀估價高的，就會幫你賣出高價。過高定價會減少潛在客戶的看房機會，呆在市場的天數通常會延長，買家報價是據市場價值，市場天數，周邊環境綜合來定的。

　　2. 你的房子會有5種敏感數字

　　A. 成本——－購房價格加上房子裝修金額

　　B. 價格——－賣家想要的數字

　　C. 價值——－買家愿意付的數字

　　D. 市場價值——－買賣雙方同意的數字

　　E. 估價價值——－貸款公司安排估價師做的評估

　　3.增值和貶值

　　A.增值－－房子售價高于市場價因為周邊有更多貴的房子或周邊環境更好.

　　B.貶值---房子售價低于市場價因為周邊有更多的房子售價降低或周邊環境逐漸降低品質.

　　4.定價過高的原因

　　A. 賣家動機不強

　　B.留下砍價的空間

　　C.缺乏符合實際的市場比較

　　D. 房子買入價過高

　　E.花高成本裝修，希望買家能夠支付其成本

　　5. 房子上市最佳時機

　　最好時機是上市第一周和第二周。因此，合理定價是關鍵的。

　　賣家擔心的是房子不能在計劃時間內順利賣出。房產市場上常常會看到某些房子即使沒有什么硬傷也放了好長時間賣不出去。導致給買家很多錯覺是否房子本身隱藏什么不可告人的問題沒有買家去買。本來很好的房子因為在市場上的時間過長，造成了很大的麻煩。使得賣家心急如焚、坐立不安，一段時間沒有買家的話，賣家會失去能賣出房子的信心

　　6.合理定價的好處

　　A. 快速成交，節約養房成本

　　B.吸引更多潛在買家來看房

　　C.會收到更多的買家來競爭，從而收到更高的報價

　　準確定價是快速成交的關鍵。賣房叫價過高，看似喜人卻是大忌。經紀人望取悅于賣家，常常犯此大忌。如果賣房定價過高的話，無意中顯出了其他好的價格，幫別人賣了其他房子。而自己錯過并丟失了真正的買家。導致最后大家不歡而善，朋友親戚變成路人。賣房口碑遠比蠅頭小利重要。