一，本周問答
問1: 我的老客戶問- Spring Valley 郵編89103一個房子一帶有無水災的可能？因因為保險公司來問要不要加水災保險？
答：這個區100年內都不在洪水區內。你也可以在www.ccrfcd.org搜索 找到答案
問2: 一位賣家想賣她2016年的房子，賣家說我就想拿$32萬,其他我什么都不管的。
答2: 理解賣家的心理價，在中國 可能做到。在美國，只拿凈價，其他什么都不管還做不到的。賣家經紀可以告訴賣家“市場價和預估凈到手價。”
問3: 今天早上有個Zillow 客戶Jose 給我電話： “ 我喜歡一個房子，之前被其他客戶搶走了，現在又回到市場上了。我都知道了，我的經紀還不知道。“
答：經紀倒不是時刻看著這個房子，買家可以讓經紀幫助設置自動搜索Auto Alert, 每天關注這個房子和該小區的市場變化。這樣一設置，買家會增加成功的機率。
問4: 房產稅-如果遲交了， 怎么辦，什么時候該交，怎么交？
答：早上幫助我們的客戶交了房產稅，最好郵寄支票或本人過去交。網上信用卡交要付2%的手續費。
什么時候交？ 交下表。你可以季度或年度支付。
怎么支付房產稅？
如果不確定房產稅是否有罰款 或是否已支付，可以自己查詢http://www.clarkcountynv.gov/treasurer/Pages/PropertyTax.aspx
陳紅房產溫馨提示：如果你需要幫助房產稅支付問題，來電702-596-2046，我們可以幫助。
二，哪些美國購房者應該享有的權益，卻常常被忽略？
美國的房地產行業非常成熟，因此在購房過程中除了許多保證房屋交易公平合法進行的條款外，同樣也有許多保護購房者權益的法律法規，但是有些屬于購房者應當享有的權益，卻常常被忽略。
1.交易前權益：聘請買方經紀人（賣家支付經紀人傭金）
為什么說聘請買方經紀人屬于購房權益呢？
因為買方經紀人對于購房者是免費的！美國的法律規定，賣房者需要支付傭金給賣方經紀人和買方經紀人 。
其次，美國專業的買方經紀人會和購房者簽署合同，合同上面清晰明確的羅列買方經紀人的義務，保證買方經紀人在房屋交易中完全是為購房者的權益出發，而不是賣房者。
并且，專業的買方經紀人在購房咨詢期間，能夠依照購房者的需求尋找最合適的房源，并對房源進行優缺點的分析，為購房者節約大量寶貴的時間，而不是僅僅作為看房時開門的那個人。
在競價過程中，買方經紀人會根據購房者提供的信息以及目標房源的信息和賣方經紀人進行協商，以綜合型強，總價低的offer成功競價心儀的房源，同時對無法競價成功的房源果斷舍棄，節約購房者的時間。而在購房交易中，從確定需求、尋找合適房源、到寫出價合同、審查產權報告、房屋檢查報告、 最后再到產權過戶，賣家交屋這一列買房流程中，買房經紀人都會陪同并且引導客戶來完成。同時在房屋交易過程中可能涉及到的貸款公司、 產權公司等。一個專業且經驗豐富的房產經紀人會提供相關的關系網，供客戶自主選擇。
2.交易時權益：購房附加條款
1.）房屋檢查保護期：
在購房offer成功被賣家接受以后，有17天的房屋檢查保護期，在這段時間需要請一位專業的房屋檢查員對所購房屋進行全面檢查，包括：房屋結構、地板、門窗、冷暖設備、供排水管道、供電系統、消防系統、屋頂、墻面等。在拿到驗房報告后，由買方經紀人和賣方經紀人進行協商，需要維修的地方提出維修請求，無法維修也要折合成相應的維修款，抵部分的房價。
同時，由于此時簽訂的合同屬于單方合同，買家如果覺得驗房報告中有重大問題不能使自己滿意，則在這個17天的房屋檢查保護期可以中止合同，退出交易并拿回訂金。
2.）估價附加條款：
如果是貸款購房的買家，在購房offer成功被賣家接受以后，貸款公司或者銀行會安排專門的估價師對房屋進行評估。由于美國的二手房買賣交易屬于競價形式，成交的價格有時會高于房屋本身的價格，例如買方以100萬，但是貸款銀行評估此處房屋的實際價值僅為90萬，經紀會幫您與賣家協商。
那么最終銀行貸款給買方的資金是90萬的60%，即為54萬；而不是100萬的60%，60萬。如果發生了這種情況，買方需要在首付款中自行填補6萬的購房資金或者和賣家協商降低房價。
3.）貸款保護期：
購房合同簽訂以后，如果我們在附加條款的規定時間內沒有辦理好貸款的相關手續，或者因為貸款銀行批準的房貸金額不足以支付房款，則買方可以選擇取消交易，退回支付的訂金，賣家會把房源重新放入市場出售。貸款保護條款的有限期為通常為21天-30天，如果在期限內，無法成功獲得貸款，也可以和賣家進行協商調整，此時的決定權歸賣家所有。
如果買家貸款需延期，賣家簽字，才可繼續進行。
這些利益，您的經紀可以幫您！
在了解這些權益的同時，也要清楚這些權益都具有彈性，可以通過和賣家的協商來調整權益，同時在競價時也能夠當做籌碼。例如，當房屋交易市場處在非常明顯的賣方市場時，購房者非常喜歡這套房子， 縮短房屋的檢查保護期、不添加貸款附加條款等方式獲得競價上的優勢。雖然購房者權益要依據市場情況而做相應的改變，但是不管是作為合同的附加條款還是作為競價的籌碼。
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關于房產經紀陳紅 Nancy ---每周五為“賭城天天報”寫房產專欄，是拉斯維加斯前100名最有影響力的房地產經紀。她經驗豐富，熱情親切，房源多 客源廣，8年來幫助過許多中國和美國房產客戶。她自己也是房產投資者，理解買家和賣家的需求。歡迎面對面的咨詢
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認證國際房產專家，賣房專家代表，可信任的買家代表，認證談判專家，退休房產專家，報紙房產專欄作家，豪宅市場專家，Top 25 Woman of Realtors at Las Vegas.
