大家好！今年第一季度和第二季度 房子上漲速度快，房源少 ，多個報價競爭。出現“估價值低于合同價”。我們來了解一下出現這種情況怎么辦？本周重點— 1）房屋估價如何影響房產買賣
一，房屋估價如何影響房產買賣
貸款買房合同成立后，貸款師Lender會安排房屋估價師 (Property Appraiser)，他們 是由貸款銀行派出的，對交易的房產做出估值，它將決定銀行最終批出多少貸款。究竟估價師如何影響房產買賣？買賣雙方在估價前要做好哪些準備？
1，估價師如何具體做估價？
銀行能批給買家的貸款金額有很多因素決定，像貸款人的信用分數，工資收入等等，那么如果屋主的這些條件都符合，那么銀行是否能夠貸出買家想要的金額就要根據估價師給出的估價了。
估價師在估價的時候會參考很多數值，比如六個月內這一區域銷售的房產價格、房屋的大小、房屋的保養程度很多因素，都是綜合評估過后給出的價格。
當估價師準備估價報告時，也會調查政府記錄并與市場資料作比較。除此之外，估價師也會考慮房產的地區，房地產市場及該地區的地區房地產銷售記錄。因此，估價報告是接近市場價格的。當然估價報告也有失偏的時候。有時不同的估價師，價值也會不一樣的。也要看估價師的水平和個人認知。
如果貸款人懷疑銀行估的價格過低， 通常來說，就算貸款人愿意支付費用去作第二次估價，銀行也不會改變原有決定。但如果估價報告中存在重大誤差而導致估價過低，銀行可能會要求重新估價。需要提醒的是貸款銀行一般只接受一次申訴。好的一面是你本人或者你的經紀可以和賣方再進行交流，當然不一定成功。
2，房屋估價的費用是如何收取的？
估價師的費用是根據房產的類型收取，不同的房產類型收取的估價費用是不一樣的。另外，不同的房產面積與房產地區也會影響估價的費用，比如說，如果四家庭的房產，收費會比一家庭的房產估價費用高，因為估價師需要對大面積的房產做更多的工作。
根據 HomeAdvisor 的數據顯示，美國大部分屋主的支付費用大概在287-373美金左右。當然，根據各地區費用也不盡相同，比如紐約地區的費用普遍偏高，大概在500美金左右。拉斯維加斯在450沒有左右。
3，房屋估價比合同價低怎么辦？
估價過低會影響貸款，防止因為估價低導致影響貸款。你需要知道這些：
1）.多準備首付款和過戶款，防止因估價低導致貸款不足，影響購房交易。比如房產交易價為100萬，你準備貸款80%就是貸80萬，但銀行估價只有95萬，你能真正貸到的金額是96萬的80%，也就是76萬。因此你的首付款就不是原來的20萬，而是24萬。
2）.如果估價過低，比如估價比房屋售價低了7萬或者更多，那么貸款人就需要考慮房子是否有什么嚴重問題，或者售價是否過高。
3）和賣家協商， 讓賣家降價或一人一半消化這個差價
4）. 實在在差價上談不攏，在定金可以要回的情況下，盡快取消合同。有時談到這一步，賣家也會讓步。
最主要的是要書面交流，時間是關鍵。合同有規定 Loan Contingency period. 不要超過那個期限。主動多和您的經紀交流 商討。
4. 房屋估價比合同價高怎么辦？
這是個好事情， 貸方仍然會按照合同價給你貸款。有一個例外情況就是，如果 Loan to Value 的比例從 >75% 變成 <75%，或者 >80% 變成 <80%，銀行會保持貸款利率，但多提供 Credit 給貸款人。這樣借款人其實是可以從銀行拿到一筆錢的。
另外也有人認為對于貸款審理沒有任何實質好處。根據其所合作過的十幾家全國大型銀行來看，他們依然會按照購買價來計算 Loan to Value 的比例，而不是基于你的房屋估價。所以不管估價高于售價多少，都不存在 LTV 變化，自然對于利率，Credit 等沒有任何影響。
5，如果貸款被拒絕，估價報告還能在其他銀行用嗎？
如果貸款被拒絕，估價報告 (Appraisal Report) 也很難被其他銀行采用。
要提供給第二家銀行的評估師做參考，需要能夠到評估師，談妥價錢，在實際操作上是有難度的。因為很多銀行同時用多家估價公司，在分配評估任務的時候，根本不知道會指定給那個公司。
即使不能 Transfer，可以 Review。
6，想獲得比較好的估價，你應該注意什么？
1） 首先，在估價師來估價之前，一定要把房子都打掃干凈，這樣可以給估價師留下非常好的印象。
2） 如果有違規的情況，一定要提前解決，要么拆除，要么申請許可證，在做房屋估價的時候，這些工程都必須完工。
3） 如果房子有很多明顯的破損，比如墻上有洞，或者水龍頭太老舊，都必須把這些比較明顯的破損修復一下，這樣會對提高估價很有幫助。
比如安全 健康隱患的問題 必須要提前預防，要不然，Appraisal Condition Report 還是會出來要賣家限令整改。 賣家整改好后，通知Lender,再次重新評估這些條件Appraisal Condition。直到通過為主。
房子Appraisal condition 不解決，是會影響貸款的。
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二，“知道怎么買房屋保險嗎？”
美國的房屋保險是必不可少的。我們平時所談及的美國房屋保險，一般是指買房者為自己的房子購買的保險，這是最基本的保險。
1.美國房屋保險分成哪幾類？
美國房屋保險分成被分為三類：屋主保險、住戶保險和地震保險屋主保險：是指保險公司只對屋主日常居住的房屋給予屋主保險.
2.在美國房東購買房屋保險一般需要多少錢？
如是投資，保險Landlord policy一般需$300-$700/年。房子據位置，年份不同，保險費用不同。如是自住，Homeowner insurance屋主自住險
3.有什么方法可以降低房屋保險費呢？
一般來說提高自付費，可以減低房屋保險費。除此之外，還可以通過減低保險額，或者把房屋與汽車同保來減少保險費， 最后一招，加強房屋安全性，如安裝煙霧報警器 (Smoke Detector) 或防盜報警器 (Alarm) 可能會得到5%的折扣。
4.在美國買房為什么需要購買房屋保險？
這種保險主要保賠火災對房屋造成的損失，所以有人叫它火險 (Fire Insurance)。其實屋主保險還保賠許多其它原因對房屋或個人財產造成的損失，以及客人甚至路人發生的意外。
5.在美國貸款買房必須購買房屋保險嗎?
如果買房是用貸款的話，那么貸款公司會要你在過戶之前購買屋主保險 (Home Owner Insurance or Hazard Insurance)。
6.在美國房屋保險的索賠程序是怎樣的？
房屋保險的索賠程序如下：
屋主在房屋損失發生之后的60天內一定要申報，并填寫“損失證明”交保險公司.
7.美國房屋保險的索賠有時限嗎？
房屋保險索賠的時限如下：
在事件發生60天之內向保險公司送交“損失證明表”；
在保險公司發出估價通知之后20天之內選好估價員；
如果對保險公司的理賠有異議，必須在損失發生之后的12個月內提出訴訟；
空置的建筑物在損失發生時投保時間未滿60天的，保險公司將不予理賠。
8.房東購買了房屋保險，為什么租客還要再買一份？
因為房東的房屋保險不能保租客的財物，其保護范圍僅限于房主自己的房子。也就是說，如果租客在出租屋里的東西被偷了，房東是不負責任的。而租客購買了租客保險，就可以享受自己物品失竊，人為或自然災害造成的財產損失。
9.在美國租房，購買租客保險一般需要多少錢？
租客買一份保50000美元的租客保險，通常要花350美元一年。保額越少，保險費越便宜。
10.美國房產保險公司最高賠付保險額度是多少？
標準房主保險單若以置換成本 (Replacement Cost, RC) 為基礎，支付房屋結構性損壞的賠償金就可能超過你的保險幅度。例如，重新置換的成本大約在12萬美元，這就是你所需要的保險金。但是，如果你有 RC 這一條款，保險公司可能多付出你保險額度的2-50%。
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關于房產經紀陳紅 Nancy ---每周五為“賭城天天報”寫房產專欄，是拉斯維加斯前100名最有影響力的房地產經紀。她經驗豐富，熱情親切，房源多 客源廣，8年來幫助過許多中國和美國房產客戶。她自己也是房產投資者，理解買家和賣家的需求。歡迎面對面的咨詢
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認證國際房產專家，賣房專家代表，可信任的買家代表，認證談判專家，退休房產專家，報紙房產專欄作家，豪宅市場專家，Top 25 Women of Realtors at Las Vegas.
