州最高法院兩項新裁再強化HOA法拍權利
新聞來源：賭城天天報發佈作者：本報記者晨楓發佈時間：2017-07-31
內州最高法院對兩件涉屋主協會（HOA）法拍屋的訴訟案作出了裁決，新裁決“一致性”保護、強化了內州屋主協會的房屋法拍權利。
（本報記者晨楓）
2014年9月份的超級優先留置權（super priority lien）訴訟案裁決將屋主協會的留置權優先性放在了房貸機構之前，裁決終結了法拍屋留置權優先性的爭議波瀾，但之前的HOA法拍屋是否也適用超級優先留置權原則呢？內州最高法院對最新一案的裁決則支持了HOA超級優先留置權“追溯力”適用性即適用超級優先留置權裁決之前HOA法拍屋：谷地山緣住宅社區（Mountain’s Edge）的一棟位於Glimmering Sun Avenue.房屋，房屋於2007年標價31.58萬美元售出（買家貸款），後經濟衰退下屋主欠HOA費，房屋於2013年被HOA強制拍賣，拍賣交易價為4萬美元；房屋貸款方Wilmington Savings Fund Society於今年提請訴訟要求法院判定拍賣交易為無效或非法，理由是房屋拍賣前未通知銀行，而房屋拍賣後的27.8萬美元欠貸也一分未得。州最高法院一致裁決指出，該案也是一起涉留置權爭議類案件，此前2014年的超級優先留置權裁決適用於此案（當年的裁決並非是設立新法律或推翻以前的案例，裁決解決的是“HOA權利需要性”，因而不存在法律生效時間分割性），新裁意味著“盡管HOA超級優先留置權的確定是2014年9月份，但其適用性可追溯至裁決之前的HOA法拍屋”進一步保護、強化了HOA對欠費房屋的法拍操作。
另一起案件的新裁決也間接保護了HOA法拍權利：北維加斯Beach Falls Court小區的一棟房屋，房屋於2008年標價17.5萬美元售出（買家通過Federal Housing Administration聯邦房屋貸款），至2014年房屋欠費下被HOA強制法拍，拍賣交易價為2萬美元；新買家Kenneth Renfroe支付拍賣款後向克郡地區法院提請訴求，要求法庭宣布自己是房屋的完全所有人，並同時要求法院取消前屋主和FHA貸款保險計劃的房屋占有權，但訴訟被法院駁回。Kenneth Renfroe隨後上訴至州最高法院，現在最高法院推翻了地區法院的決定。最高法院對裁決解釋道，當法拍屋涉FHA欠貸（聯邦政府）時，關鍵的問題為是否聯邦法律“司法效力優先於”州法律，但該案並不適用這一優先原則考量，概因FHA貸款保險計劃早已對留置權設有“專門保護”條款即FHA貸款具有更高級的留置權，因而案件沒有司法效力優先與否的障礙，同樣是留置權優先性的問題。最高法院的裁決意味著Kenneth Renfroe的訴訟應當被法院接受，從而間接肯定了HOA涉FHA貸款房屋的欠費法拍權利。
