本周重点—1) 未来商业房地产要面临的10大挑战 2） 美国和拉斯维加斯最新豪宅市场分析 3）西班牙庄园Spanish Trail房产
大家好！
一，房地产要面临的10大挑战（尤其是商业地产）
据商业房地产业年度报告指出，全球不确定性和政治两极分化是2017年和2018年房屋产业面临的首要问题。
2017年CRE商业房产主席Scott Muldavin说：“经济和房地产行业是相互关联的。 尽管这个不定的大环境，机会仍然存在。我们现在一起来看一下这10个挑战是什么？
1. 政治两极分化和全球不确定性。Political polarization and global uncertainty.
报告指出：“贸易，旅游和移民政策变化的不确定性影响到跨境投资，酒店业，零售和制造业供应链等。 “利率上升和零售通货膨胀将使中产阶级的买房更加困难。 因为政治两极分化阻碍了对基础设施，经济住房Affordable Housing，地方和国家养老金以及教育等的发展。
2. 科技发展The Technology Boom
商业房地产技术创新前所未有的方式预计会改变房地产买卖，管理的方式。商业房地产科技创业公司的投资在2016年达到27亿美元，其中1600家创业公司现在扩张到全球。机器人，数据，网上零售online retail 也有重大影响。
3. 年龄组的影响Generational Disruption
报告指出：“婴儿潮时代的年长者和千禧年代的年轻人Boomers’ and Millennials’ 对于生活，工作和娱乐活动的不同看法对房地产市场的影响越来越大。”
所以 “不同年龄组的人喜好不一样，所以不管在工作场所，住房，酒吧和烧烤，分享空间，都有新的改革。”
4. 零售中断Retail Disruption
报告说：“将零售转化为体验”的趋势不断发展。针对各年龄组和兴趣，“体验式的零售将客户流量推向多样化和互动性更高的环境。 这已转变为一种“全方位通讯”的电子商务，减少环节。目前的重点是从实体购物到“有效地从货源转移到库存直接到消费者的转变。
续篇——（上周已讲到上面4点）
5. 基础设施投资。
各部门正在向基础设施项目投入大量资金3760亿美元到道路，桥梁，隧道，港口和机场。报告说：“从港口到机场，仓库到公路，高速公路和铁路的货物运输，正在进一步老龄化，脆弱化。此外对管道，输电和配水的需求，基础设施的需求更加明显。”
6. 房屋供不应求。
据报道 “目前缺乏库存导致房价上涨，因此许多购房者，特别是低收入阶层的买家的负担能力下降。住房需求与住房供应之间存在着严重的差距。
拉斯维加斯也存在着供不应求的情况。去年同期房子有8000套房源，5月份仅5617套，同时过户成交的房子来看，去年同期是3000多套，今年5月份成交4716套，市场天数也由原来的50天减少未36天。
7.对中产阶级的威胁。
2007年中产阶级平均收入为57,403美元。 收入水平尚未恢复到经济衰退前的高点，收入增长停滞不前，中产阶级继续受压。
8. 医疗保健在房地产业中的新作用。
美国每年花费超过3万亿美元的医疗费用 - 每人约10,000美元 - 这是全球发达国家平均水平的两倍。报告指出，“房地产行业已成为经济高效改善人们健康的主要参与者。” “建筑师越来越要求他们所居住的空间设计，建造和运行，以促进健康。”随着人们在室内花费大约90％的时间，越来越多的关注“健康建筑”。梅奥诊所的研究显示，医疗保健为维护人们的健康贡献了20％，而环境和行为因素占40％。
9.移民。
由于特朗普政府力图制定更具限制性的移民法，房屋领导人越来越关注建筑的劳动力短缺问题。人口学家指出，据新华社报道，“新移民倾向于出租房子，增加租房需求。 “最近调查显示，移民人口渴望拥有自己的家园，并相对自由地从城市迁移到郊区，重新寻找就业机会。劳工流动和房屋所有权将受到移民法限制。”
10. 气候变化
国家海洋和大气管理局今年发布了一份报告，显示海平面上升预计将比2013年预测高出一倍以上。到2100年将达到6.6至8.6英尺。“虽然海平面的潜在上升似乎远远未来。NOAA还估计，每年的破坏性和破坏性洪水频率将增加25倍，而当地海平面上升只有14英寸。“主要城市如迈阿密，纽约，新奥尔良，Tampa坦帕和波士顿预计将面临严峻问题。南佛罗里达州和大多数沿海地区都面临不同程度的海上风险和成本。 潜在的海平面上升和相关淹水对房地产价值产生影响。
二，美国和拉斯维加斯最新豪宅市场分析
美国豪宅市场均价 162万美元，$411/尺，市场平均天数153天。
现在来看各城市的豪宅均价。拉斯维加斯均价53万。最近3个月，百万美元以上成交的豪宅整个拉斯维加斯仅12套。洛杉矶均价400万，市场天数145天。
三，西班牙庄园豪宅价值分析
西班牙庄园是离中国城和拉斯维加斯较近的高尔夫球场经典社区。
这个小区的房子 真正的买家到底有多少？
最近半年多，西班牙庄园1百万以上的房子的真正买家才3个。
那多久 西班牙庄园的房子可以卖出去？
据分析，60-70万的房子，平均天数126天；90万－100万的房子，平均市场天数285天。百万以上的市场平均天数是143天。
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