大家好！
Q：什么是1031交換？
A：“國際稅收法”第1031條規定了1031交易所（又稱“斯德蘭交易所”或“類似交易所”）。簡單來說，1031交換允許投資者在出售時對投資性房地產進行“延期”繳納資本利得稅，同時購買與出售所得利潤相同的“同類物業”。
完成1031交換－需要注意稅法的規則和程序。3個常見錯誤：
1）時間限制45/180 －找到可替換的房子時間不夠；
IRS要求納稅人在45天內以書面形式確定替換財產！所以盡快開始為好。
賣了房地產後45天之內要填寫表格給聯邦稅務局，確認（Identify）要買的房地產，然後在180天之內完成新買的房地產交易（Closing)。
也就是說，45天之內不見得一定要簽約買新的房地產，只是「確認」要買的房地產是哪一個。但是一旦超過45天沒有確認，那就無法達到延稅的目的。而且要在180天之內完成新買房地產的交屋（Closing）。否則延稅就落空。
2）過戶后才想到1031交換，把錢打入了個人賬戶。 應在過戶前就設立1031 交換專用賬戶。
1031交換原擁有者在賣出以後，賣出的錢是由所謂「具資格的中間人」（Qualified Intermediary)來保管， 像“寄存”一樣。寄存公司會收取一點手續費而已。然后再買新房地產時，錢由寄存公司直接給對方，而不是把錢交給做1031交換的當事人。這是非常重要而必須重視的程序。
有些客戶告訴我：“我的房子昨天過戶了，我想做1031交換。”可惜的是，太遲了。如果沒有在過戶前 即時聯系1031交換的認可公司和設立賬戶，國稅局不允許的。請在過戶前就通知你的房產經紀，產權公司Escrow officer。
舉例：最近我的客戶是賣家，想做1031 交換。 過戶前一天前才意識到。 他不知道這還需通過認可的1031 交換公司 才可進行。以為他有LLC 公司賬戶即可。于是我立即幫客戶聯系1031 公司并通知產權公司。幫助他們順利進行1031 準備。
3） 房產交換價值不符。
為了推遲稅收，國稅局有三個要求：1）您對您的出售物業購買價值相等或更高的價格2）用所有現金收益從購買類似的替代財產 3） 如果您的貸款太大，也會影響交易。
只要是房地產，只要是相同名義擁有，賣多個多種房地產後去買單一單種的房地產是符合相類似的規定的。舉例：我加州的客戶，賣掉了加州的一個房子，來買拉斯維加斯的4個房子。
Q： 1031房產交易的目的 是什么？
A：答案：
第一，使用1031交換，新買的房地產或賣出的舊房地產，兩者都要以營利為目的，如果不是這種目的，那就不能做1031交換。
第二，新買的房地產和原來賣出的房地產，價錢要差不多。新買的金額只能多不能少。如果新買的房地產價格低於原賣出的錢數，即有利潤，就有增值稅，
做1031交換， 最重要的是符合45/180時限規定。1031交換其實就是報稅的規定，所以會計師的重要性是首位的。諮詢有經驗有信用的會計師，在房產簽約之前就要跟會計師商量。
二，你準備好賣房了嗎？
現在是賣家市場，房源緊缺，房價攀升，你準備好賣房了嗎？
這些問題可以幫助決定你是否準備更大或更小的房子，或更好的區。如果你有更多的Yes,表明你準備好了。
1）你現在的房子有沒有增值？
如果是貸款，查一下有多少欠款。
2）你的收入或財務狀況有沒有變化？
如果你現賺更多的錢，你可以承擔更高的抵押貸款。如果你的收入減少了，你可能要考慮搬到小房子了。
3）你的小區是否有變化，不再符合你當初喜歡的感覺？
你選擇的小區或你自己的家庭有大的變化。你可能已經意識到，你想接近你的工作或生活在一個更好的學區。
4）現在的房產市場行情
如果房產市場是活躍的，你的房子可能賣得快 ，可以賣到一個高價。同時你買房子，有很多的房子庫存可以挑選。
5） 利息率
低的利息率幫助你買買到一套更好的房子，同時容易找到買家。
6）維護現在的家變得困難
年紀大了，孩子搬出去了，不需要這么大的家。或上樓梯不方便時。
當你準備好時，房地產經紀會幫您選擇，提供資訊。
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關于房產經紀陳紅 Nancy ---每周五為“賭城天天報”寫房產專欄，是拉斯維加斯優秀的房地產經紀。她經驗豐富，熱情親切，房源多 客源廣，已幫助過許多中國和美國房產客戶。她自己也是房產投資者，理解買家和賣家的需求。專精： 投資 豪宅 學區 退休房
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陳紅 Nancy 曾獲的獎項及承諾:
認證國際房產專家，賣房專家代表，可信任的買家代表，認證談判專家，退休房產專家，報紙房產專欄作家，豪宅協會會員
