大家新年快乐！本周重点——1) 房产买家15个亮点－喜欢买什么样的房子和为什么要买房子 2）买家是怎么搜房的？ 3）中美房地产差异是什么？
一，2016房产买家亮点
美国房产经纪协会 NAR统计：NAR对最近购房者和卖家的年度调查“客户喜欢买什么样的房子和为什么要买房子？”
对于大多数购房者来说，购买房地产是他们最大的金融交易之一。买家不仅为了买一套自己住的房子，而是因为工作，家庭情况的变化，需要一个更小或更大的生活区 。 有关他们在这个重要交易中的经验和信息分享，以下是最新报告的亮点。
1）31％的买家，购房的主要原因是希望拥有自己的房子。
2）买家喜欢的房子：独立房，1900 sqft 尺左右，3 房2浴，1991年后；
3）首次购房者占35％，比去年有增加了3%。
4）88％的买家通过房地产经纪人购买了房子，88％的买家会再次使用他们的代理，或向他人推荐他们的代理。
5）买家喜欢的房子：独立房，1900 sqft 尺左右，3 房2浴，1991年后；
6）8% 是FSBO sales 屋主自卖
7）全美房源紧俏，影响了买家的搜索过程和选择范围。从而房价也逐渐提升。
8） 买家搜房平均是10周， 平均看10个房子会下单。买家反应很难找到合适的房子。
9）大部分的屋主有赚到钱了（House Equity），所以现在逐步开始卖房打算。
10）典型的买家平均年龄44岁，2015年的家庭收入中位数 88,500美元
11）66％的买家是已婚夫妇，17％是单身女性，7％是单身男性，8％是未婚夫妇；
12）11％的购房者购买了一个多代同堂的房子，来照顾老龄化的父母，也节省成本；
13） 83%客户喜欢 独立房（Single Family House)
14) 买家最终要价和成交价是98%，也就是基本上卖家的要价是成交价，差异是2%左右；
15）平均每12年，美国屋主会考虑卖房，18%的屋主想一辈子住在同一个房子.
二，买家都是怎么搜房的？
1）44％买家，先网上搜房，17％的买家先找房地产代理。
2） 79％的买家发现他们的房地产代理是一个非常有用的信息来源。 86%买家认为网上信息很有帮助。
3） 89％的买家认为房子照片很有帮助
4） 60％的买家非常满意房子和买房过程。
5） 42%买家通过朋友介绍经纪，11%买家用之前的老经纪；
6） 70% 买家只面试一个房产经纪；88%的客户对自己的经纪满意。
三，中美房地产差异是什么？
越来越多的中国人将投资目光转向美国房产， 了解“中美房地产市场的十大差异”才能更顺利地实现美国置业梦。
1、城市与乡村：中国城乡差别大 ，美国城乡无明显差别
在中国，城市就是城市，乡村就是乡村。在美国，不管是在纽约还是在洛杉矶，没有绝对的城市和乡村的区别，只有城中心有一个很小的相对集中的地方，其它都是像卫星一样幅射出去的各个城市和区域，每一个区域都有自己自成体系一套系统，商店、饭馆、医院、学校，为居住在该区域的人提供了很大方便。人们不需要做什么事都涌到市中心去，在自己所居住的区域里都可以办到。这就是中国和美国最大的不同的地方。
2、房地产相关制度：美国制度健全 中国还需完善
在美国的买卖房屋里面，有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程，这里面有估价公司，房屋检查，公证公司，银行、以及经纪人制度，产权保险公司等等，每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能，保证房屋买卖的公平和合理，也保证买卖过程的每一个环节尽善尽美 。使房地产行业能够公平、透明，健康、蓬勃的发展。
中国的房地产事业近几年刚刚起步，还不够完善。无论是中介制度还是买卖过程，都存在许多问题。政府在不同时段的宏观调控变幻莫测，让人无所适从。整个房地产市场的投机行为远超过房地产实际需求。
3、产权性质：中国住宅产权有使用期限 美国产权是永久产权
美国是私有财产制，房屋的买卖包括土地，就是说，你买房的同时也同时买下了盖房子的那块地。而且美国的产权是永久性的，而中国的住宅产权是七十年期限，一般商业房产期限只有五十年。
4、房产税：美国持有环节税费征收严格 ，中国交易环节税费高
在美国，只要你拥有房子，你就要交纳房地产税，美国通常为1-3%， 各州都有自己不同的标准。所以你买了房子以后，每年都要交房地产税，变成你拥有财产的持有成本，这也使得美国房屋的空置率降低，相对抑制了投机者的炒房行为。我们知道，目前在中国有30%以上的空置房屋，主要是因为人们把买房当成是投机，购房后不是入住或出租，而是空置等待房地产市场短期内爆涨，所以大部分投资房都是空置的。中国为了抑制房屋的空置率，也开始在几个大城市试验征收房产税，但房产税率只有0.5%左右，不能起到预期抑制炒房的作用。
5、房源系统：美国有官方的房源共享系统 中国房产信息尚不透明
在美国和中国的房地产市场里面，有一个根本上的差异，就是他们的房源系统。在中国，没有一个统一的房源，各家房地产公司，只卖自己卖的房子，或者与少部分关系好的同业交换房源，但范围大多很小，局限性很大。美国有一个房源共享系统MLS，每一个纪纪人都把房源信息，传输到这个系统上，所有上市的房子在这个系统中都非常透明，一目了然。我可以带着我的客人找到他满意的房子，而这房子不必是我所卖的。别的经纪人也是同样，可以带着他们的客人来买我卖的房子。彼此互利互惠，藏污纳垢的事相对减少。整个房地产市场因此而蓬勃。
6、支付佣金方式不同：美国由卖家支付， 中国多由买家支付
在美国房地产买卖时，佣金一律由卖方负担，屋主在委托经纪人出售房屋时，就订立了合同，佣金一般在6%左右。当买主由别的经纪人带领来买房时，卖主经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。美国为什么规定由卖主来支付双方经纪人的佣金，主要是因为在买卖过程中，卖主是取得金钱的一方，而买主是付钱的一方。在中国正好相反，由买方支付佣金。
7、房子概念不同：中国买房多为公寓房 美国买房多为独立房
在中国，所谓买房，指的是买公寓房。而在美国，买房一般是指二手房，独立房。
8、房贷政策不同：美国可选固定利率 中国多为浮动利率
在美国贷款买房，绝大部分是贷款期限为固定利率的十五年和三十年。美国的贷款也有浮动利率，但用的人很少，因为贷款人要自己承担利率上升的风险。在美国不论你用什么方式贷款，都可以在贷款没有到期之前，重新贷款或全部还清。除非是房价贬值，你的房价还不了银行的贷款，你需要补足差额，银行就不会同意你重新贷款。在中国贷款是采用浮动利率，按照市场的变化，购房者需自己承担利率变化的风险。
一个有趣的问题是在美国叫贷款，而在中国叫按揭。另外美国房屋贷款没有“限贷”政策，但对外国人贷款购房的首付比例要求较高，有的要求达到50%，而对本国公民则一般要求20%首付比例。
9、美国买房利息可抵个税
在美国购买房子后，你支付的贷款利息可以从个人所得税中扣除。这是政府为了鼓励民众自购房屋的优惠政策。美国的税赋比较重，如果你年薪五万，购买价值四十万左右的房屋，贷款三十万，每月要支付贷款约一千八百元，其中利息平均一千五百块，一年是一万八千块，在年终报税时，扣除一万八千块的利息，你的报税基数就降低为三万二千，节省了很多。
10、计算房屋面积的尺度不同
在美国用平方英尺来计算房屋的面积，而中国是用公制平方米，1平方米等於10.764平方英尺。
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关于房产经纪陈红 Nancy ---每周五为“赌城天天报”写房产专栏，是拉斯维加斯优秀的房地产经纪。她经验丰富，热情亲切，房源多 客源广，已帮助过许多中国和美国房产客户。她自己也是房产投资者，理解买家和卖家的需求。专精： 投资 豪宅 学区 退休房
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认证国际房产专家，卖房专家代表，可信任的买家代表，认证谈判专家，退休房产专家，报纸房产专栏作家，豪宅协会会员
