衰退已過市場復蘇 辦公市場蕭瑟仍‘壓力山大’
新聞來源：賭城天天報發佈作者：本報記者晨楓發佈時間：2016-11-18
盡管地產市場衰退已過且復蘇穩定，但對部分商業地產業主特別是辦公市場業主來說，市場蕭瑟之風仍舊彌漫可謂“壓力山大”，概因衰退前10年期抵押貸款將在今年底和明年陸續到期，還貸已是重負，更嚴重地是物業價值根本未恢復到可再融資貸款的程度，意味著辦公市場或將再刮起一波違約或破產寒流。
（本報記者晨楓）
紐約數據分析公司Trepp的分析師Sean Barrie表示，維加斯市場約27.7%的商業抵押貸款證券（Commercial Mortgage Back Securities）面臨著貸款到期卻無力償貸的困境，可預見的是眾多辦公物業將在今年底和明年被債主獨占或清算拍賣，例如Park at Spanish Ridge的兩棟辦公樓，其中一棟面臨著2440萬美元的違貸（占貸款3.4%），另一棟則100%無力償貸將於明年1月份被全盤接收，而此類辦公市場問題將在明年更為凸顯，概因它們的抵押貸款即將到期且無法再融貸，唯有命運就是被法拍、接盤。Trepp公司數據顯示，維加斯至少有35家大型商業房產面臨著還貸拖欠，他們的貸款多起自2005年至2007年，這類10年期貸款將在今、明兩年到期，它們中多數為辦公樓，但也有購物中心、公寓樓、工業中心和酒店。維加斯應用分析公司（Applied Analysis）表示，盡管衰退期間遭遇了嚴重打擊，且市場恢復並未達到預期，但辦公市場的改善仍舊有目共睹：三季度的維加斯辦公市場仍展現了積極吸收，這已是連續第10個季度正吸收，初步統計凈吸收空間約25.76萬平方英尺，其中西南區吸收了11.1萬平方英尺，而南部和中部地區則分別凈吸收了7.78萬和7.12萬平方英尺，三季度的辦公空間總吸收量超過了100萬平方英尺，吸收量已超過2015年全年逾2倍；三季度空置率為20.5%，低於二季度的21%，而去年同期的空置率分別為22.4%和23%；三季度高端A類辦公空間的空置率為16.4%，最低級C類空間的空置率為24.7%；就業率改善下，三季度同比去年增加了2.6萬崗位，其中8000多崗位為辦公市場崗位，另外還包括7000多建築崗位；三季度辦公空間租費率約為1.88美元（平方英尺），同比去年上漲約1%，其中A類空間租費率約為2.49美元，B類約為1.86美元，C類約為1.46美元。
應用分析報告指出，盡管一些新項目正在建設，但整個辦公市場仍“蕭瑟”平淡，例如三季度根本沒有任何新空間落成，截至當前的整個2016年也僅落成了17.1萬平方英尺新空間，且這些空間多為預租性的政府類空間，例如新的聯邦法院大樓和內州信貸聯盟辦公樓，僅這兩項目就分別有12.9萬平方英尺和1.7萬平方英尺的空間量。相比工業市場、零售市場正掀起新一波建設熱潮不同，辦公市場因衰退前市場積壓使得庫存壓力很大，各類投機性建設也非常稀少，目前整個維加斯谷地正建設的辦公空間項目僅有8個，在建空間總量約42.79萬平方英尺，其中西南區約24萬平方英尺，西北部約15萬平方英尺，市中心約2.6萬平方英尺，而西部僅有1.4萬平方英尺。應用分析的辦公市場跟蹤分析師帕特裏克.查普曼（Patrick Chapman）表示，盡管內州商業辦公市場的新建築項目是可預期地，但開發商正在擺脫過去大型、投機、多戶租賃類的辦公建築項目，而是開始青睞於“投資壓力小、市場應用轉換便利”具市場小風險的小型辦公項目。
