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本周重點 :1) 什么是年輕買家現在想要的？ 2) 投資美國房地產需要考慮哪些？
一，什么是年輕買家現在想要的？
據美國房產經紀協會統計分析， 最新一代買家對家居用品及室內，室外設計有10個興趣趨勢。最大的客戶群是嬰兒潮一代（Baby Boomers),第二大客戶群是Millennials 千禧年輕群體（出生在1980年—2000年），有800萬至900萬年輕人，正在引發一些新的趨勢，先入為主的概念已經動搖。
房地產經紀應該明白什么是千禧年輕群體關注的，幫助他們找到合適的房子或公寓。 這里有10個要點：
1.快速信息收集
這些年輕群體會先從網上搜尋，比如Houzz ， Pinterest， Instagram等網站，他們往往與朋友分享信息反饋后快速做出決定，紐約設計師Jack Ovadia說，這些年輕人喜歡“與眾不同”。芝加哥設計師湯姆?西格爾Tom Segal說：“與年輕人合作的最好辦法是讓他們參與決定。”
2.城市中心和“更小”
“位置，位置，位置”對于年輕人是指靠近都市中心，使他們能夠輕松搞定，方便活動，去餐館等服務。伍迪說。 “他們非常活躍，家是多用于其他活動基地。除了居住在城市中心，成本是另一個因素。他們的財政保守有許多理由：許多人看到父母和年長衰退和房產被銀行沒收;他們面臨償還學生貸款; 伍迪說。“他們不希望被刷爆 ” 。
3. 裝飾較少。 房屋裝修專家拉里?雅培說：“年輕屋主一般不會花費很多的錢去尋找所有的傳統細節和花哨的材料。”
4. 開放式的，多功能的內飾。
吸引年輕人一代的內部布局有各種的變化，關鍵是較少的分區和隔墻，因為他們喜歡社交和隨意放松的生活。設計師Shana Jacobs 說道：“許多人不想要正式的客廳或飯廳 。對小房子和公寓而言，多功能的空間就具有更大的重要性。健身器材可以在一間臥室共享空間，吊床可能會放進一間餐廳的角落。”
5. 不用費心地去維護房子。
因為千禧一代的工作時間長，有很多興趣愛好，他們更喜歡簡單地材料，需要最少的時間和精力來打理，比如仿木地板或陶瓷地板。
6. 高科技，綠色，健康。
千禧一代地愿望清單是能夠使用他們所有的”玩具“ - 電腦，手機，音響系統，可編程LED照明和節能的加熱和冷卻系統等。內飾有很多開關和可充電的靈活裝置，可再生和可回收材料。
7. 舒適別致
他們喜歡的工業外觀的家具，他們的選擇也必須是舒適的。很多年輕人在家工作，所以他們可能坐在沙發上來工作， 而不是在桌子上。
8. 更少的戶外空間。
雖然戶外活動依然重要，會花許多時間在戶外上，大空間，需花時間打理已不是這族人地興趣。一個小陽臺或露臺即可，而不是勞動密集型的草坪和玫瑰花叢 。他們愿意分享社區花園或屋頂綠化空間，渴望陽光和空氣，比如大窗戶，天窗和開放地玻璃墻。
9. .價值意識
芝加哥設計師蘇珊說：“雖然他們可能花大錢買喜歡的家具或電器，也許是進口咖啡機研磨自己喜愛的咖啡豆。同時也高度注重價值的。一個重要原因是他們知道趨勢在不斷變化，尤其是那些科技”
10.立即入住型
他們喜歡完工的房子，“賣家做得越好，所以買方不必花費時間進行更改，可立即搬進去住。”
二，投資美國房地產需要考慮哪些？
1、美國房市上房源充足，且完全透明
對于海外買主來說，沒有房源不足問題，只有是否可以找到熟知當地情況經紀人的問題。
美國有一個屬于經紀人共享的房源系統，簡稱MLS，每一個經紀人都把自己代理的房子都上傳到這個系統。所有的市場上的房屋都在這個系統中，完全真實透明。
2、看上美國房子后，該怎么出價?
美國是一個資訊很透明的地方，在看好一處房產后，經紀人大都會幫助客人做房屋的價格評估，估算這個房子在最近的市場交易中的現在價值。
如果賣主的要價高了，經紀人就要幫助買家殺價。如果要價低于市價，經紀人就要幫買主趕快搶下。有的時候有多位買主都看上同一個住宅，為了得到住宅，可能要出比要價高的價格才能行因此，并不是每一個房屋都要殺價, 而是要看要價的高低。重點是，買家要能正確評估房屋的價值，當然這需要一位經驗豐富的經紀人協助。
3、永久產權不表示要擁有一輩子
眾所周知，美國產權是永久性的，所以，許多剛來的中國買家都會有“在美國買房就要住一輩子，甚至要代代相傳”的觀念。其實這與美國的實際情況不太相符。根據歷年平均統計, 美國人大約7年左右就會換一次房屋。換房的原因多樣，比如工作地點改變,子女外出讀書,家庭人口變化,或者退休后把成熟城區換到偏遠安靜的地方等。美國換房頻繁的原因主要是因為沒有戶口的限制,同時城市鄉村差距小，住在哪里都很方便。
4、美國房子出租不難
很多買家擔心房屋無法出租的問題。其實是過慮了，沒有房子是租不出去的。事實上，房子能否出租取決于業主希望的租金是否符合租賃市場的價格，關鍵在于賣價是否符合市場。美國房地產市場是很公開透明，而且真實可靠的, 經紀人可以從MLS得到各種準確的數據。所以買家要買房的時候,在要求經紀人做房屋估價外，不妨也要求做一個租價評估;這對于專業的經紀人來說沒有問題。
5、在美國買房，不要為了砍價而挑毛病
許多買家為了砍價而故意雞蛋里挑骨頭。這個做法是有別于美國文化。在美國習慣中,因為喜歡這個房屋而出價。選擇出價的原因，必定是已與其他房屋比較后，覺得它是其中最符合條件或者是性價比最高的。當然每個房屋都不是完美的。挑毛病只會讓賣家反感, 適得其反。賣家有可能會直接不考慮買家的出價而選擇別人。另一方面，通常稱贊賣家的房子是博得賣主青睞的方法。
6、不要要求賣家送你家具
在美國，房子買賣與家具買賣是分開的，這是當地的習慣。通常買賣房屋的時候，房價包含了不可移動的裝飾。比如固定在房屋的吊燈，地角邊飾，嵌入式的柜子等等不可移動的配件。
而可以移動的配件都是屬于個人的物品, 比如沙發,桌椅等家具，不包含在屋價內。另外，院子里的盆栽可以移動，便不含在房價內，院子里的樹是種在地上不可以移動的就包含在屋價內。
賣家賣了房子，不一定愿意賣他的家具。如果說屋內有自己喜歡的家具或裝飾，買家可以提出購買建議，價格就再商量。
7、投資美國房產只看租金回報率嗎?
投資房產有兩個方面需要考慮：一個是租金回報率;一個是升值的潛力空間。后者比租金回報率更重要。
通常，房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。比如東兩岸的紐約、舊金山、洛杉磯等都是房價比較高的區域，由于這些地區房價常常攀升，而對應的租金上漲水平跟不上房價上漲的幅度，因而其租金回報率相對比較低。
但從長期來看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大,因為想要購買此類房屋的人數較多，而買入的數量越多其房價就越高，這就是供需平衡。所以在投資時，并不是購買低價格高回報的房屋就是最好，而是要從兩方面同時考慮。
8、不是每個外國人都能辦理房貸
貸款投資，以房養房，是最劃算的房產投資方法，海外買家可以在美國貸款購房,目前很尋常也很容易。但是，不是每一家銀行可貸款給海外買家。外國人貸款與美國人貸款之間是存有差異的：
1 美國人貸款條件：信用、收入、工作是否穩定;
2 外國人貸款條件：需有較多自備款，通常要求40%-50%左右。一般大約能貸到5-6成。
由于每一個銀行的貸款利率不同，對申請人的條件要求也不同。通常如果銀行利率較高，則手續簡單要求低;有的銀行利率低，但是要求條件多，并不是每個人都能符合。建議申請貸款之前多家咨詢，多比較。選擇適合自己，對自己最有利的一家。
9、外國人在美國買房稅費有何不同?
在美國，無論你是美國人還是外國人，購房時所要繳納的稅費都是相同的。只有在賣房的時候稍有不同。當地居民在賣房時，在一定限額內是免增值稅的。這個對當地人自住屋的優惠是單身有25萬免稅。夫婦共同擁有則有50萬的免稅。
舉例說，如果是夫妻兩人用五十萬買進房屋，再用一百萬賣出房子，他們就符合不用對五十萬的增值部分繳稅。那對于海外投資者，需要繳納一個資本利得稅也就是增值稅。
10、華人在美國買房最普遍的價格：60-100萬美元
美國有50個州，地大物博，城市眾多。正確的選擇方式是：
從生活環境考慮:天氣、環境、天災、人文、生活習慣等條件是否符合自己，當地華人比例,密度高低,是否會讓生活更便利
考慮預算:預算通常會影響買屋地點的方向
11、在美國購房對赴美簽證或者申請美國移民沒有幫助
這是一個很常見的問題，但買房與移民或簽證之間是沒有任何關系。在美國買房、移民或美國簽證都是由不同的部門及人員來處理。移民局管不著申請人在美國有沒有房產，當然，更不會因為有沒有房產而區別對待。所以，千萬別把移民或簽證與買房混為一談。
12、中國人都喜歡新房 但在美國難以實現
中國人都喜歡新房。而美國新屋的比例占整個房屋銷售市場不到15%，這里的新房舊房各有利弊，一般而言，新屋每平方英尺價格較貴，二手屋的價格較便宜，同樣買新屋的錢，也許可以買到更大的二手屋，而且在美國，新建的房子一般都位于新開發的地區。而那些發展比較成熟的社區，擁有較優良的學區、完善的生活設施，優美的環境，因此，不要抱著一定要買新房子的心態去挑選房子，因為這樣一方面會讓你的選擇余地很小，讓你錯過很多好房子;另一方面，選擇新建的房子一般總會伴隨著其他方面的犧牲，比如說城市發展不成熟，生活不方便，學區不好等。
感謝成薇提供 “投資美國房地產需要首先考慮哪些”寶貴的資料！
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Nancy Chen陳紅
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nancychenlv@hotmail.com
關于房產經紀陳紅 Nancy ---每周五為“堵城天天報”寫房產專欄，是拉斯維加斯優秀的房地產經紀。她經驗豐富，熱情親切，房源多 客源廣，已幫助過許多中國和美國房產客戶。她自己也是房產投資者，理解買家和賣家的需求。專精： 投資 豪宅 學區 退休房
服務：房產買賣 出租管理等。歡迎面對面的咨詢
陳紅 Nancy 曾獲的獎項及承諾:
賣房專家代表，可信任的買家代表，認證談判專家，退休房產專家，報紙房產專欄作家，豪宅協會會員
