大家好！
一，現在房產市場是怎么樣的？
1.） 房產市場概觀
據美國房產經紀協會統計2015年數據， 65%美國家庭擁有自主房，35%為租戶。房子平均尺寸為1500尺。2015 年共成交 15,250,000 套房子，包括51萬套新房。 有200百萬多房地產經紀，86,004家房產公司。
房地產經紀平均年齡為53歲，62%為女性，平均房產經驗為10年，平均年收入為$39,200
2.）買家概觀
首次買房客戶占: 32%，平均年齡31歲。87% 買家通過房地產經紀買的。72% 客戶會繼續用同一個經紀。44%的客戶是網站上找到自己喜歡的房子，33%的客戶是通過房產經紀推薦找到的房子。6% 通過親戚朋友。1%客戶通過報紙找到的。53%買家買到后3個月內會裝修一下房子，平均話費為$4,550
3.）賣家概觀
賣家通常會拿到合理要價的98%，43%的賣家降過價格至少一次，市場平均天數30天，
42% 賣家找到經紀是通過朋友介紹的。24%的客戶用之前曾經幫買賣過房子的經紀。67%賣家會繼續用同一個經紀。
二，美國房產投資稅務指南
8月19日，拉斯維加斯著名華人會計師 Joseph Shah 為我們房產經紀講解房產稅務知識。感謝Joseph Shah。 他分析地很精辟。
1）外國人賣房預扣稅通常是銷售價地10% （不看買進價）。 如是自住房2年，30萬以內地可以不用繳10%預扣稅。
2） 新規定：1099必須在1/31/2017前發出。
3） 非營利性機構簡化了申請難度。
非常感謝成薇分享以下“美國房產投資稅務指南”知識
一般美國房產公司都需要請職業會計師來處理稅務問題。買房賣房如何合法規劃避稅，出租房如何合理從稅務角度利益最大化，你準備好了嗎？
一、買房準備
作為一個精明的買房族，從開始準備買房起，你就要計劃怎樣最大化的減少你將來需要繳納的稅額。簡單來說可以從以下幾點出發：
用途：是否用于自住，還是用于出租從產生現金流
時間：是否在不久將來打算賣掉，是否期待升值
身份：是否是美國稅務公民（不同于移民法律規定的美國公民）
債務：是否考慮資產保全，或房產債務與個人分離。
1）為何要考慮用途？
因為房屋的用途關乎到你需要與什么稅表打交道，關乎哪些支出減免你可以使用，哪些憑證文件需要保存或記錄以待報稅時使用等等。同時你也需要考慮以什么形式來擁有房產，能更好的實現你的用途。
2）房產的主要擁有形式：
個人直接擁有
公司形式擁有
房產投資通常以合伙企業（Partnership），有限責任公司（Limited Liability Corporation，簡稱LLC），或是 小型企業股份公司（S-Corporation）形式運營。以公司形式運營的好處是，公司投資的房產出現意外時個人可以規避相關的法律責任。
3）為何要同時考慮賣出時間和用途？
美國“自住宅”（primary residence）賣房可以享受$250,000（單身納稅人）至$500,000（夫妻納稅人）的免稅額。簡單來說就是，你的房子賣出時若是增值了，只要滿足以下幾個條件便可以免除增值稅：1）必須是你的“主要住宅”，2）持有房屋所有權5年，3）在賣房前的5年內至少有2年住在這里。而且每一次房屋買賣的間隔不能少于2年。
總之，想合法合理避稅，買房整體規劃很重要！
二、購買房產
買房成交后你一定會收到一張“房地產交易完成單”（Closing / Settlement Statement），俗稱 HUD-1，里面記錄著詳細的結算時間，房產地址，以及所有完成交易的費用列表。這是一張非常長的看著就頭疼的清單，可是你一定要保留好它。因為它決定了你賣房時和計算增值稅時的房子成本（Basis）。上面有買賣雙方交易金額明細，但你只需要關注買方（Buyer）的明細即可。你的成交費用（Closing Costs）包括傭金（Commission），產權費用（Title Costs）等等都可以加到你的購買價格上增加房子成本。
如房子買價50萬，你的 HUD-1 表上顯示各種費用2萬，那么賣房時你的成本就是52萬，這樣增值部分就減少了2萬，開心嗎？若是以公司名義買房，你的成交費用（Closing Costs）以及貸款費用（Loan Fees）需要計入無形資產，然后按貸款時長來攤銷（類似折舊）。
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關于房產經紀陳紅 Nancy ---每周五為“堵城天天報”寫房產專欄，是拉斯維加斯優秀的房地產經紀。她經驗豐富，熱情親切，房源多 客源廣，已幫助過許多中國和美國房產客戶。她自己也是房產投資者，理解買家和賣家的需求。專精： 投資 豪宅 學區 退休房
服務：房產買賣 出租管理等。歡迎面對面的咨詢
陳紅 Nancy 曾獲的獎項及承諾:
認證國際房產專家，賣房專家代表，可信任的買家代表，認證談判專家，退休房產專家，報紙房產專欄作家，豪宅協會會員
