購HOA欠費法拍屋或臨大麻煩 法庭新裁將作廢數千交易
新聞來源：賭城天天報發佈作者：本報記者晨楓發佈時間：2016-08-23
舊金山第九巡回法庭正式就一件內州法拍屋留置權爭議訴訟案作出裁決，裁定內州執行的“HOA主導欠費房屋法拍時，只有貸款人要求被通知的前提下，HOA法拍才會通告貸款人”法拍法律涉違憲，即有違憲法賦予的第14修正案權利，裁決要求州下級法院須重新審定涉上述法律條款的法拍屋留置權訴訟。新裁決一旦實施將影響到內州數千已交易法拍屋的合同有效性，即那些趁內州房市
（本報記者晨楓）
內州房市衰退時成千上萬的房屋因違約還貸或欠屋主協會（HOA）費用而被強制法拍，市場曾出現過價值20多萬美元的房屋因欠費HOA幾百美元而被以0.25美元起拍拍賣的驚人拍賣，這類法拍讓很多購房者特別是投資者“投機”購入了大量遠低於市值的房屋，而HOA欠費法拍往往“罔顧”房屋貸款違約而僅收回幾百美元欠費即將法拍屋交易給投資者，從而使得貸款人即銀行損失巨大，因為很多房屋的拍賣款扣除了欠費後根本所剩無幾（HOA享有9個月超級留置權即拍賣款的欠費優先追索權，州最高法院2014裁定），因而此類HOA欠費法拍交易也最易引發留置權爭議；為避免貸款人損失或監督法拍交易，2015年州立法會批準了一項新法律，即HOA法拍前應當對貸款人進行通知，但這一通知規定為“選擇性”責任，即只有貸款人提前要求下，HOA法拍時才會提前通知貸款人，否則無義務進行通知。媒體預估內州因HOA欠費而被低廉法拍的房屋多達逾3000棟，但現在“超低價”購買了此類法拍屋的投資者或將大麻煩臨頭，概因第九巡回法庭的新裁決將宣布此類法拍交易作廢，意味著這些交易將被廢除，交易房屋的狀態被重新打回原來的違約、欠費狀態即重回法拍前的多留置權待處理狀態。第九巡回法庭的裁決來自一件留置權爭議訴訟案：位於北維加斯410 Horse Pointe Avenue大街的一棟房屋出現了還貸違約和HOA欠費，房屋貸款人為富國銀行（Wells Fargo），HOA協會在未通知富國銀行的情況下對該棟房屋進行了強制法拍，最終Bourne Valley Court Trust.信托投資公司以4145美元競拍、償還了HOA欠費而獲得了該棟房屋的所有權，而被房屋欠貸17.4萬美元的富國銀行則未獲得任何房貸補償；富國銀行提請訴訟，質疑HOA法拍“根本未通知、試圖解釋為何房屋僅以市值3%的價格被拍賣，這是完全不合理的商業交易”，而HOA依超級留置權法律反駁了富國銀行且辯稱富國銀行並未提前要求HOA進行法拍前通知；美國地方法院對訴訟作出了裁決，承認了HOA交易合法性，進而支持了Bourne Valley Court Trust信托的物業取得權，最終富國銀行再將該案上訴至了第九巡回法庭。根據第九巡回法庭的裁決（2比1）解釋，其認為內州涉法拍留置權程序的通知法律有違憲之疑，其法拍通知的規定是對銀行等貸款人“額外負擔轉移”，因而裁定法律違憲，進而要求地方法院重新審理上述訴訟案。訴訟案的富國銀行代理律師表示，其高興於新裁決，意味著訴訟案中涉多方留置權爭議的法拍屋，其被拍賣時應當依商業交易公平原則進行，且須通知留置權各方。而Bourne Valley Court Trust.的辯護律師則擔憂地表示，裁決“賭註”太大了，因為裁決意味著眾多HOA欠費下被低廉法拍的房屋交易合同將失去合法性，預估受影響已交易法拍屋約3000棟，且裁決案例被引用下，當前州及地方法庭系統中的逾320件法拍留置權訴訟案的審理也可能出現新波折，就此Bourne Valley Court Trust.已提請了裁決執行“暫緩”，期望州最高法院正審理的一件涉法拍留置權訴訟案能最終“撥亂反正”上訴法院的裁決，但這一請求遭到了富國銀行反對，且判斷“非緊急情況”下上訴法院不會暫緩執行裁決。
媒體指出，一件類似訴訟案仍在州最高法院等待審理，預定9月2日雙方聽證辯論，但最終裁決是否會涉及、更正上訴法院的新裁決仍有待觀望；上訴法院的新裁決，可能會面臨再上訴而被暫緩執行的情況；若最終新裁決被執行，其將影響內州數千HOA欠費法拍屋交易合同的有效性。
