本周重點:1)美國豪宅最新價格分析 2) 如何有效投資美國房地產根據NAR美國房產經紀協會數據顯示， 2016年1月份全國獨立屋中間價格是38萬美元左右，比去年同比增長8.2％。房價上漲的速度是自2015年4月份以來最快的，也是連續第47個月同比上升。事實上，美國的房價中位數已升至25萬美元，是2008年中期以來的最高水平。這一價格在過去一年中上漲了3.3%，并且據預計2016年還將繼續上
一，美國豪宅最新價格分析
拉斯維加斯豪宅價格去年增值快，去年豪宅拉斯維加斯均價38萬美元，現在
均價47萬美元。洛杉磯豪宅均價380萬美元，紐約豪宅均價538萬。
二，如何有效投資美國房地產
在海外投資的熱潮中，機遇已經擺在眼前，但規避風險仍不能忽視，該怎樣合理投資美國房地產？
美國房地產投資是一個熱點話題。美國的經濟很少像房地產這么興旺。2007年，房地產價格飆漲的時候，是美國歷史上最大的房地產泡沫。但是，我們必須了解，房地產與所在地緊密相關。美國房地產在2011年跌入谷底。盡管在大多數的地方仍然沒有達到2006年的水平，但紐約、洛杉磯房等地產價格又開始攀升，已經達到當年的水平。
華人偏愛房地產，常認為房地產是最好的投資。 投資者需要硬資產(hard assets)，而房地產就是硬資產。中國人海外投資50%個人投資投到了美國，絕大多數往房地產方面投資。 中國買家在美國國外投資者中占比例最大，為286億美元，平均購房價格約為83.2萬美元。華人買家占了美國房地產所有國際買家的三分之一還多。
從紐約、華盛頓到加州，到處可見“一擲千金”購置房地產的中國投資者身影，而且這里的“金”指的是現金全款。近年來，以現金全款購置美國房產的華人數增加了兩倍多，而且大部分購買的都是房價在50萬美元以上的高端房產。為什么那么多華人熱衷于投資美國房地產？其實是因為：
1） 美國購房更有安全感
在美國購房，最大的特點是需要第三方機構——產權保障及托管交易服務公司的存在，在房子竣工、獲得入住證之前，投資者的房子定金、合同及銀行貸款等準備事項都會托管給這樣的交易公司。除此之外，第三方機構還可以為投資人對房子進行質量評估，美國這種在預售方面的管理對中國來講是一個借鑒措施。
可見，無論是在國內進行房地產投資，還是在國外，都少不了中介機構的服務，但是美國的中介機構具有完善的管理制度。首先美國的中介人員要擁有執業證號碼，都必須是大學畢業，而且此后的每三年要進行一次專業考核。所以，投資者可以通過第三方機構人員的從業證編號來探究他的從業年限資歷和信譽度，若你不滿意其服務態度時，還可以向專門的管理部門投訴，那么中介人員的從業將會面臨危機。
2）美國土地都有身份證，規劃使用限制條件規范
在美國，所有的房產和土地都有一個編號，相當于中國人持有的身份證。所以有意向在美國房地產投資的國人，在考察房地產期間或者在挑選房產的時候，投資者要多放些心眼在土地編號上。在簽訂購買合同的時候，要仔細核對挑選的土地編號和合同中土地編號是否一致。而且在美國 ，土地編號是土地權屬糾紛中重要的法律根據。
美國各州的政府制定有關土地的法規來控制土地的利用，所以投資者需要對自己購買的土地做出相應的用途規劃報告。
在美國的住宅基本是獨戶獨棟，一戶占一塊地，私有化的土地需要配合政府的規劃，因此政府有專門的法律來規劃土地的用途，來確保城市規劃的合理性。如果投資者的土地需要轉讓，亦可對土地的用途進行限制。國人投資者通常會忽視土地用途規劃的重要性，以至于在后期帶來不必要的麻煩。
3） 繳稅環節嚴格，降低空置率
在美國，投資者在完成交易之后，會常常感覺一身輕松，但是繳稅的問題會接踵而至。有房子就有房地產稅，通常為1%~3%。你所繳納的房地產稅成為你擁有房子的持有成本。這一政策使得美國的房地產市場的房屋空置率大大的降低了，而且也使投機的炒房行為得到了控制。
作為一般民眾，我們投資房地產應該注意幾點：
1） 現金流。你不應當過分關注購房的升值，升值只是許多目標中的一個。購買能夠維持房價的地方很重要，你必須注意當地經濟， 學校、地理位置，小區周邊，房屋新度。
2）稅務。單身個人賣掉自住房可以利得25至50 萬元而不用納稅，夫妻倆人的免稅額就是50萬元，前提是五年中你住在房子內至少兩年。假如你擁有出租房，所有與房地產有關的費用，包括折舊都可以抵稅。但是，假如你的年調整后總收入(AGI)超過15 萬，你出租房損失就不能抵稅。然而，房地產長期升值是現實的，你還可以考慮商用1031交換、信託、遺產規畫或分期收款來減輕稅務負擔。
3）假如你抵押貸款購買房地產，一定要保證有正的現金流，若是負的就不應當購買。購房花費包括每月償還貸款、管理費用、保險費、維修費、房地產稅，有些地方還有學校稅。用房地產出租換取收入。若是租金不能覆蓋花費，這個地產就要考慮了。
4）投資房地地產要根據自己的情況進行考慮。買房首先要考慮首期款、手續費、保險、評估費、律師費、信用分數和時間管理等問題。
感謝著名經紀成薇提供以上信息
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關于房產經紀陳紅 Nancy ---每周五為“堵城天天報”寫房產專欄，是拉斯維加斯優秀的房地產經紀。她經驗豐富，熱情親切，房源多 客源廣，已幫助過許多中國和美國房產客戶。她自己也是房產投資者，理解買家和賣家的需求。專精： 投資 豪宅 學區 退休房
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陳紅 Nancy 曾獲的獎項及承諾:
認證國際房產專家，賣房專家代表，可信任的買家代表，認證談判專家，退休房產專家，報紙房產專欄作家，豪宅協會會員
