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逢周五,資深經紀 陳紅談“房產”2017-09-29
新聞來源:地產經紀陳紅Nancy Chen發佈作者:地產經紀陳紅發佈時間:2017-09-29
 本周重點——1) 10-12月份期間,賣房是好時機嗎? 2)中國人在美國購房指南 3) 中國客戶常用問題
  大家好! 
  一,10-12月份期間,賣房是好時機嗎?
  10月份馬上來了,美國的假期氣氛就來了。 有賣家會開始問“10-12月期間 賣房是好時機嗎? 就此,我們來看一下數據,你再來定。
  從上表看出4點:
  1)過去三年中,房源平均銷售成功率78%; 而1月-3月份僅72% 的成功率
  2) 11月和12月份平均成功率93%,這意味著:假期期間是更好的機會。因為房源少了。競爭少了,買家照樣存在,所以34%多的機會高于平時
  二,中國人在美國購房指南
  了解在美國購房的方方面面,如何在美國買房?
  “市場全球化”一詞生動地描述了當今世界的市場現狀,包括房地產行業。
  據美國全國房地產經紀人協會(National Association of Realtors)統計, 2012年3月至2013年3月,國際購房者在美國購買了超過 6億8200 萬美金的住宅房產,遍及美國50個州。在美國,向外國人出售的不動產總額占到了美國國內銷售額的6%以上。
  無論你是國際投資者、住在美國的加拿大人, 還是生活在美國的第一代移民 在一個不熟悉的市場買房,多少有點讓人害怕。雖然本指南會幫助你了解一些房地產業的基本信息,但它仍無法代替在買房過程中,咨詢有經驗的專業房產中介、律師、貸款師,以及會計師給你帶來的巨大收獲。
  1,確定你將如何使用地產?
  在開始你的地產搜尋前,重要的一件事是要提前計劃 — 買房之后,你將怎么使用它。
  作為你的一所度假房?
  作為你在美國做生意期間居住的房子?
  為你的孩子將來在美國讀大學準備的房子?
  投資?
  一個長期的居所?
  僅在美國購買一套住宅, 并不會給一個外國人任何合法居留的權利、和身份的特權。如果你希望在美國停留超過一般 簽證, 允許的時間,那你應該請一位移民律師幫忙。
  通過確定房產的基本用途以及你想在多長時間內擁有它后,你就可以將這些信息提供給帶你一起找房和買房的房產中介了。
  2,開始搜索
  了解美國房地產市場的運作!
  美國地產業的運作方式可能與你本國的大相徑庭。在美國, 每個州在房地產交易活動中, 包括使用何種購房合同、成交方式乃至交易雙方的責任與義務等方面,都有著不同的規則。
  值得注意的幾點美國房地產情況:
  在美國,房地產的名單信息由房產中介列在多個房源名單中,客戶可以通過房地產網站,如 Zillow. 瀏覽房源信息。
  在美國,房產中介需要經營許可證。每個州的許可法根據中介的受教育程度、資格證考試的類型和難度,對代理人取得資格證之后,是否還需要繼續學習有著不同要求。資格證系統是為了保證房地產中介有帶領客戶尋找房源、評估房源并為房產融資的資格。
  3,與當地房地產專家合作
  房地產購買者,特別是外國房地產購買者,應該尋找一名合格且經驗豐富的房地產專家在整個房地產購買過程中陪同你。如果一名中介參加過相關的培訓,他就可以獲得國際房地產專家(CIPS)資格證。
  如果你的英語不太流利, 或者更希望說你的母語,那你可以選擇會說你母語的中介、律師、檢查人員乃至銀行經理。雖然他們大有可能為你提供用你的母語書寫的標準房地產資料,但是,在完成交易時,你很有可能還是需要簽署英語文件。
  組建一支合格的團隊雖然需要一定的時間 — 向合伙人咨詢推薦人選、在網上搜索信息、在 房地產名錄 上查詢當地房產專家及他們的參考資料,但是最終,這些專家提供的專業服務會幫助你更加輕松地找到合適的房產。
  4,準備好現金或尋求貸款Loan
  你可能也需要提供一份至少三個月的存款證明。合格的外國購房者在要交30%-40%的首付金后, 美國房貸市場提供多種安全可靠、可負擔的房屋抵押貸款
  5, 交易手續到過戶
  這些您的房產經紀人 都會手把手幫助您的。
  三,中國客戶的常用問題?
  問1: 我必須是美國公民才能在美國買房嗎?
  答:不,你不需要是美國公民或持有綠卡,但是你最好有自己的 個人稅號 ITIN)。這是專門給沒有納稅人識別號,和無權取得社會保障號碼的在美外籍人士的交稅處理編號。
  ITIN可以由美國 國內收入署 (IRS)或由經IRS批準的專業會計師頒發。若要申請ITIN,你必須用英語或西班牙語填寫W-7表格。在W-7表格上,你將需要填寫申請的有效理由。
  問2:第一次和我的房地產中介見面時我需要問什么問題?
  答:這是一個告訴你的中介,你在找什么樣的房源和你的預算 。
  你了解的越多,在之后進入到談判環節的時候,就會越輕松。
  問3:我應該以自己的名義在美國買房嗎?
  答:外國投資者可以直接以自己的名義購買房產,也可通過公司名義。
  如何使用房產應該是你需要考慮的問題。此外,你購房計劃的不同,可能帶來巨大的稅務差別。你的房地產律師和會計可以對你的房產選擇提出合理建議。
  問4,我必須親自到美國完成購房交易嗎?
  答:盡管你可能很想親自完成交易,但這其實是不必要的。
  問5,在完成交易時我還需要交額外的費用嗎?
  答:是的。買方通常需要支付產權調查和保險以及過戶Recording費用,總計約為總交易額的1%-2.25%。例如,如果購買了價值30萬美金的房產,需要交額外的3000至6750美金。
  問6, 美國的房地產購買會如何影響我納稅?
  答:一名外國房產的所有者在其本國的納稅義務,根據購買者所屬國家是否與美國簽有稅收協議而定。你應該向一名熟悉你本國納稅條約的稅務律師咨詢相關問題。
  美國政府要求外籍人士根據租房的所得凈收入(房租減去支出),繳納相應的美國個人所得稅(州稅和聯邦稅)。如果沒有及時上交納稅申報單,則可能會被收取30%的租房毛收入。即使你早年因為投資蒙受了損失,而且你并不欠政府任何稅收,你仍然必須及時上交納稅申報單,否則你就可能會被通知繳納罰金。
  問7:什么是 FIRPTA
  答:FIRPTA refers to the FIRPTA指指 外國人投資房地產稅收法(1980)。該法律授權美國在房屋由外國人出售、交換、贈與、轉讓或清算之后保留所得稅。國內收入署(IRS)將獲得售房收入的10%-15% 。
  感謝Zillow 提供以上資料
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