當前位置:賭城天天報 主頁 > 新聞 > 地產動向
逢周五,資深經紀 陳紅談“房產” 2017-04-21
新聞來源:地產經紀陳紅Nancy Chen發佈作者:地產經紀陳紅發佈時間:2017-04-23
 本周重點——1)1031交換中的3個常見錯誤 2)你準備好賣房了嗎?
  大家好!
  Q:什么是1031交換?
  A:“國際稅收法”第1031條規定了1031交易所(又稱“斯德蘭交易所”或“類似交易所”)。簡單來說,1031交換允許投資者在出售時對投資性房地產進行“延期”繳納資本利得稅,同時購買與出售所得利潤相同的“同類物業”。
  完成1031交換-需要注意稅法的規則和程序。3個常見錯誤:
  1)時間限制45/180 -找到可替換的房子時間不夠;
  IRS要求納稅人在45天內以書面形式確定替換財產!所以盡快開始為好。
  賣了房地產後45天之內要填寫表格給聯邦稅務局,確認(Identify)要買的房地產,然後在180天之內完成新買的房地產交易(Closing)。
  也就是說,45天之內不見得一定要簽約買新的房地產,只是「確認」要買的房地產是哪一個。但是一旦超過45天沒有確認,那就無法達到延稅的目的。而且要在180天之內完成新買房地產的交屋(Closing)。否則延稅就落空。
  2)過戶后才想到1031交換,把錢打入了個人賬戶。 應在過戶前就設立1031 交換專用賬戶。
  1031交換原擁有者在賣出以後,賣出的錢是由所謂「具資格的中間人」(Qualified Intermediary)來保管, 像“寄存”一樣。寄存公司會收取一點手續費而已。然后再買新房地產時,錢由寄存公司直接給對方,而不是把錢交給做1031交換的當事人。這是非常重要而必須重視的程序。
  有些客戶告訴我:“我的房子昨天過戶了,我想做1031交換。”可惜的是,太遲了。如果沒有在過戶前 即時聯系1031交換的認可公司和設立賬戶,國稅局不允許的。請在過戶前就通知你的房產經紀,產權公司Escrow officer。
  舉例:最近我的客戶是賣家,想做1031 交換。 過戶前一天前才意識到。 他不知道這還需通過認可的1031 交換公司 才可進行。以為他有LLC 公司賬戶即可。于是我立即幫客戶聯系1031 公司并通知產權公司。幫助他們順利進行1031 準備。
  3) 房產交換價值不符。
  為了推遲稅收,國稅局有三個要求:1)您對您的出售物業購買價值相等或更高的價格2)用所有現金收益從購買類似的替代財產 3) 如果您的貸款太大,也會影響交易。
  只要是房地產,只要是相同名義擁有,賣多個多種房地產後去買單一單種的房地產是符合相類似的規定的。舉例:我加州的客戶,賣掉了加州的一個房子,來買拉斯維加斯的4個房子。
  Q: 1031房產交易的目的 是什么?
  A:答案:
  第一,使用1031交換,新買的房地產或賣出的舊房地產,兩者都要以營利為目的,如果不是這種目的,那就不能做1031交換。
  第二,新買的房地產和原來賣出的房地產,價錢要差不多。新買的金額只能多不能少。如果新買的房地產價格低於原賣出的錢數,即有利潤,就有增值稅,
  做1031交換, 最重要的是符合45/180時限規定。1031交換其實就是報稅的規定,所以會計師的重要性是首位的。諮詢有經驗有信用的會計師,在房產簽約之前就要跟會計師商量。
  二,你準備好賣房了嗎?
  現在是賣家市場,房源緊缺,房價攀升,你準備好賣房了嗎?
  這些問題可以幫助決定你是否準備更大或更小的房子,或更好的區。如果你有更多的Yes,表明你準備好了。
  1)你現在的房子有沒有增值?
  如果是貸款,查一下有多少欠款。
  2)你的收入或財務狀況有沒有變化?
  如果你現賺更多的錢,你可以承擔更高的抵押貸款。如果你的收入減少了,你可能要考慮搬到小房子了。
  3)你的小區是否有變化,不再符合你當初喜歡的感覺?
  你選擇的小區或你自己的家庭有大的變化。你可能已經意識到,你想接近你的工作或生活在一個更好的學區。
  4)現在的房產市場行情
  如果房產市場是活躍的,你的房子可能賣得快 ,可以賣到一個高價。同時你買房子,有很多的房子庫存可以挑選。
  5) 利息率
  低的利息率幫助你買買到一套更好的房子,同時容易找到買家。
  6)維護現在的家變得困難
  年紀大了,孩子搬出去了,不需要這么大的家。或上樓梯不方便時。
  當你準備好時,房地產經紀會幫您選擇,提供資訊。
  感謝“關注美國夢”提供以上資料。
  歡迎關注我們的房產微信公眾號:lasvegasnancy
  每周五更新房源和房產最新趨勢信息!
  如果您或您的家庭朋友需:房產買賣, 房產管理,免費房屋估價,
  請來電702-596-2046陳紅
  房產公司地址:5300 Spring Mountain Rd. 212. Las vegas 89146 ( Spring Mountain/Decatur)
  微信號:nancychenlv(歡迎加我微信)
  關于房產經紀陳紅 Nancy ---每周五為“賭城天天報”寫房產專欄,是拉斯維加斯優秀的房地產經紀。她經驗豐富,熱情親切,房源多 客源廣,已幫助過許多中國和美國房產客戶。她自己也是房產投資者,理解買家和賣家的需求。專精: 投資 豪宅 學區 退休房
  服務:房產買賣 出租管理等。歡迎面對面的咨詢
  陳紅 Nancy 曾獲的獎項及承諾:
  認證國際房產專家,賣房專家代表,可信任的買家代表,認證談判專家,退休房產專家,報紙房產專欄作家,豪宅協會會員
陳紅談房產
胡德翰律師
熊維羆大腸直腸 广告1
亞美律師
劉大川醫學博士