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逢周五,資深經紀 陳紅談“房產” 2017-04-14
新聞來源:地產經紀陳紅Nancy Chen發佈作者:地產經紀陳紅發佈時間:2017-04-14
 本周重點——1) 最新拉斯維加斯房產走勢 2) 無信用分數,中國人如何在美國貸款?
  大家好!
  一,最新拉斯維加斯房產走勢
  房源緊缺,房價和銷售量都在同步提升。據拉斯維加斯房產經紀協會(GLVAR)4月7日報導,3月份獨立房成交均價$242,000,與2月份相比升了0.8%,與去年同期相比升了10%, 同時現在市場上的房源均價卻是$272,500;康斗和排屋均價是$122,950,與2月份相比升了4.2%,與去年同期相比升了4.2%。現是賣家市場。
  2月份成交總數是3903套,銷售量與去年相比升了14.8%,其中短售屋占4.4%,銀行屋占5.9%,現金買主占29.5%.
  當地房產經紀協會總裁David J. Tina指出:“盡管當地房屋供應量不足和貸款利息率上漲,我們繼續看到市場對房屋的強勁需求。由于經濟的增長,當地房價和房屋銷售會繼續積極推動。Raiders 即將進入拉斯維加斯,成為一個擁有最先進的體育場的NFL城市,鞏固了我們作為一個世界級城市的地位,推動一些體育買家和相關部門在這里買房。”
  我們來看一下西南區的銷售數據。西南區目前市場房源均價$274,000, 成交價$269,000.見下表。
  二,無信用分數,中國人如何在美國貸款?
  在美國買房的中國人很關心的一點就是“美國當地的貸款條件和流程”。絕大部分貸款置業者并不是因為拿不出這筆資金,而是對美國超低的貸款利率所吸引,希望能借助資本優勢,最大化發揮投資優勢。一般來講,美國房貸利率會根據申請人的綜合情況進行浮動,外國身份在美國申請房貸利率會有所上浮,但比較國內的利率仍然低出不少。
  洛杉磯著名房地產專家成薇就用八個問答解釋中國人如何在美國貸款買房。
  1.什么樣的中國人可以在美國貸款買房?
  在美國購房的中國人一般處于這兩種身份,一種是無有效簽證,無美國收入,無美國信用;一種是具有以下美國簽證(H1B, F1, H1C, H4, G1-G4, E1-E3, L1A, L1B, L2, P1, R1, TN, O-1)。
  2.對于無有效簽證,無美國收入,無美國信用的外國人購買房產,普遍的美國零售銀行是不接受貸款的,因為貸款給這類型的外國人風險比較高,房地美等房屋貸款政府機構也不會購買這類型的貸款,所以只有小部分Portfolio Lender愿意接受這款類型的房貸。對于有美國有效簽證的中國人來說,是可以很方便在美國貸款的。
  3.在美國貸款買房有什么好處?
  (1)利用了杠桿作用,是一種高效率的操作;
  (2)機會成本低,可把剩余現金投入另外高回報的項目;
  (3)銀行和個人共同承擔風險,萬一情況不妙,可以屁股走人,只損失頭款;
  (4)享受利息免稅的好處;
  (5)通脹是你的朋友。
  你的實際貸款利率 = 賬面貸款利率 * ( 1 - 免稅率) - 通脹率。
  假如貸款利率 6% ,通脹率為 3% ,利息免稅回報為 30% ,你的實際貸款利率只有 1.2% 。這是一條千金難買的秘密公式,切記。注意,要減去通脹率而不是加上通脹率。如果貸款利率=通脹率的話,你就等于白借錢了,這個道理很多人不明白。
  4.中國人在美國貸款有什么缺點?
  (1)購房時間拖長;
  (2)如果所購房產用于出租有時不容易獲得正現金流(并不代表沒有盈利,這個不在這里討論)
  5.如果選擇現金買房,有什么好處?
  (1)可以快速成交過戶,有利于談判時壓低房價;
  (2)如果所購房產用于出租可以容易獲得正現金流(并不代表有盈利)。
  現金買房又有什么壞處呢?
  (1)沒有利用杠桿作用,是一種低效率的操作;
  (2)機會成本太高,把大量現金捆綁進不動產,失去投入另外高回報的項目的機會;
  (3)所有風險自擔,沒有拍屁股走人的可能;
  (4)沒有享受利息免稅的好處;
  (5)捆綁進不動產的現金要與通脹賽跑,通脹是你的敵人。如果通脹率為3% ,你進不動產的現金損失是每年 3% ,需要房價每年增長3% 來讓你的進不動產的現金與通脹持平。
  6.以外國人身份貸款買房需要付多少首付,貸款額度多少?
  外國人貸款項目是根據外國公民的情況而設置的,無需社會安全號以及信用記錄。需要提供收入證明。
  首付金:最低40%
  貸款額度:30萬美元~1500萬美元
  利率區間:4.25%~5.125%
  無抵押金
  7.中國人貸款需要哪些申請材料?
  收入證明:如果在公司任職:公司證明信+最近一個月的工資單;如果自己經營公司,需要會計師提供證明信
  銀行推薦信:任何有信用卡或者銀行賬戶的銀行都可以開具
  身份證明:護照和簽證
  資金證明:有足夠支付首付金的資金在美國的銀行賬戶里
  8.轉帳美國銀行帳戶需要注意什么?
  購房貸款,銀行會要求審查申請人在美國銀行賬戶近兩個月的bank statement。這兩個月期間的大筆資金流入,需要追溯來源。所以,并不是一定要提前2個月,只是在這兩個月期間的轉賬需要您準備好所有的轉賬記錄以及賬戶信息。
  感謝著名房產經紀成薇提供以上信息
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  關于房產經紀陳紅 Nancy ---每周五為“賭城天天報”寫房產專欄,是拉斯維加斯優秀的房地產經紀。她經驗豐富,熱情親切,房源多 客源廣,已幫助過許多中國和美國房產客戶。她自己也是房產投資者,理解買家和賣家的需求。專精: 投資 豪宅 學區 退休房
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  認證國際房產專家,賣房專家代表,可信任的買家代表,認證談判專家,退休房產專家,報紙房產專欄作家,豪宅協會會員
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